标题：万科高喊“活下去”下的国际国内经济形势
时间：2018-10-01 00:00:00
楼市正处在凉凉的大背景下，我们来聊一聊。先看看这个市场里到底有多少利益团体和整个大背景是什么。国际：那啥和川普之间的毛衣战、汇率战会持续很久，而大国之间的全面的竞争也是长期趋势。国内：中国的债务总额按照朱镕基儿子的数据，大约是300万亿，按照美国的说法大约是240万亿；房地产市值大约是430万亿（美国的房地产市值总额折合RMB大约200万亿）。而美国的债务总额相当于他的GDP的104%，中的债务总额按照彭博社的估计相当于GDP的266%。其中前三的是地方政府、国有企业、普通家庭。地方政府+城投债超过76万亿，人民日报海外版年初的时候刊登过一篇文章说中国家庭债务率已接近美国水平，而美国的家庭部门负债相当于美国GDP的68%root之前中国发布的报告表示家庭债务从30%多急速攀升到接近50%，也有说接近60%的。当然一线城市要高得多，100%以上，三四线要低一些。企业债则是全球第一，而且占据全球企业债总额的1/3。
这个大背景其实对房地产市场有蛮高的参考价值。它起码可以告诉你两点，对外，你想挣钱不容易；对内，债务如此之高，你想加杠杆也不容易。两个主要目的：一、希望资本回流美国：川普显然是想要全球的资本流入美国，这就包括了沉淀在中国的资本。所以给出了各种政策与税收的优惠，最近3年里外资大量（几乎是集体撤资）很大程度是受到这个影响。比如川普把现金回美的税率从35%调降到15%，这就吸引了包括苹果在内的各种外企资金回流美国。当然还有各种各样的政策，是为了刺激制造业，提供更多就业。你比如我们的玻璃大王曹德旺去美建厂，就是因为工业用地几乎是白送给他的。那么这里面有两个汇率问题，一个是RMB兑美元要维持在高位，如果跌的多了，那在华的外企换回美金的时候就会有汇率损失嘛，所以他当然希望你RMB汇率维持高位，保证他的企业回流的时候，多赚一个铜板嘛。
另一个是你的汇率高估了，也会打击你的出口，有利于美国国内的市场，来自中国的产品贵了，美国本土才好生产嘛酷讯机票网。那这个政策对我们国内的普通老百姓最大的影响就是你发现你身边曾经在外企高科技领域的朋友们，基本都被裁员了，或者去创业或者去互联网企业了。至于那些在外企的制造业比如电子加工企业的员工去哪了，受到什么影响，那我就不知道了，因为没接触过，但是看过很多报道。所以简单来讲，就是跟外企混的会有阶段性失业，你以后要跟民企国企混或者自谋出路。二、希望打击竞争对手为回流美国的企业开辟全球市场：对中兴的芯片禁售，对海康、大华的产品在美禁售以及华为主动放弃在美销售，都是此类事件。后面范围会越来越大。站在川普的角度想，首先把自己家营商环境搞好，让资本回来开企业，那么在美国生产了产品，就要卖到全世界去。身为总统的川普，自然要替这些企业去事先干那些来自中国的竞争对手。
比如高科技禁售，这就可以降低对手产品的质量和性能，比如打击人家的销售区域贝瑞德，就可以削弱这些中国公司符嘉超，从而为自家企业将来在全球卖产品铺平道路。上头其实挺难的。因为要面对的第一问题还不是来自外头的川普。而是自己家里。2015年股灾国内投机力量如此之强，徐翔都被抓了，让上头也是震惊。这说明一个很现实的问题，就是国内有大量的游资，他们手里抓着很多现金，可以做任何事。比如，把外汇储备搞掉了1万亿美金，比如国内借债，国外买房买球队。你要知道那时候川普都还没登基呢，外面的力量没有发大招，内部的投机者自己先集体在企图那啥......在这个局面下的涨房价去库存其实真的不是一个败笔，虽然很多人不认同。但是你站在大局上看盖革计数器，这实际上符合稳定汇率的初衷。你说房价高会如何如何，那是因为你站在百姓的角度看问题。你站在上头的角度看问题，土地，要多少有多少卷，这事完全是可控的，哪怕它涨成天，一纸批文就可以无限量供应土地，这都不是事儿。
所以高房价的民生问题对上头并不是大问题。上头真正担心的最大的问题，是流动性过剩。所谓的流动性，就是你也赚钱，但是你是用钱赚钱，你每天每周每个月都结算会钱，这个钱很可怕的，它弄不清楚你明天会往哪走，会不会被川普忽悠走？会不会去炒作日用品？会不会去挤兑外汇等等。所以，你买房，是不可怕的，而且可以说是在救国。你说中国的房价涨了20年，涨了40倍，其实年投资回报率也不过20%而已。你要知道对于职业炒家来说，这个回报率谈不上很高。也就是说，你不给他这个回报率，他去炒别的，不仅赚的更多，而且还手握流动性。你要知道，到这会儿了，谁手握流动性，谁对庄家，就是个威胁，起码，是个潜在的危险。所以，他就需要你买房，你买房，他付出20%的年化给你，他安心。他觉得这笔买卖值，起码，房子这东西买起来容易，卖起来可就不容易了。锁死你的流动性，起码把你拉上了他的战车，回头不至于在汇率战、贸易战的关键时刻要操心潜伏着一批随时临阵倒戈的变数。
自从中央地方的分税制改革之后，钱都归了上头，下面却要独自承担城市开发的大宗开支，所以下面欠了一屁股的债。十年前就是个危机了，欠了十年，债越欠越大，都分开了。分成地方政府债和城投债。呵呵那么你站在下面的角度看问题。债裴东来，能不扩大就万幸了。还是还不起了。可是各地都必须建地铁，轻轨，高铁，医院学校综合体养老配套，这些必须开工，因为要提供就业，因为企业环境在恶化。而拆迁还得给人家巨额的现金补偿。这就意味着要举更大规模的债。而且你要注意，这个债的成本是在上升的，前面说过，美国要吸引资金，要求你中国维持高汇率，那他们加息，你就等于被迫在加息。虽然你名义上没加息，但是你看余额宝和各种理财产品的收益率持续在上升，这其实就是真实的融资成本。你说地方政府不做这个大规模城建行不行呢？不行。如果不建设这些，房价就没法涨，土地就卖不掉，土地卖不掉，那日子就更没法过，因为所有的开销都指着卖地。
而且，拉动就业是必须的，我以前说过，维稳是任何一个政府的首要任务。你说地方政府不去拉人入户行不行呢？也不行。企业和政府都加不起杠杆了，那唯一的金主就是老百姓，有买房能力的老百姓的总数是固定的。买了这个城市的，那个城市就等于损失了未来。人头就是贷款买房的名额，名额就是这个城市未来能赚到的钱，拉一个人头就从这个总数里拿走一个，被别的城市拉走一个人头，那你这个城市就损失一个预期。你要知道老龄少子化不是要来，而是已经来了。农村已经空了，没人。城市之间也必须抢人，抢不到人，那就等于以后没这个城市了。你说地方政府不用现金去拆迁，而用返房子的方式可以么？不行。这种制度以前可以，现在真不行。因为你需要有资金立刻入市买房子，拉高房价。如果你给拆迁户房子，那么未来他们就是你的竞争对手，这市面上又多了一些潜在的卖房者，而且是低价房。如果你给他们现金，那等于自己托了自己的市一把。所以，再缺现金，也得用现金去拆迁补偿。至于调控，那是另外一码事。
你看到这里应该很清楚了，上头需要消灭流动性，下面需要转移债务并提供就业岗位。没人关心你的生活问题，因为这不是它们的问题。但是银行必须要关心啊，所有的调控唯一要做的就是保证银行的安全。这就是调控的实质。严格意义上讲我们没有什么专门的KFS，绝大部分企业都是兼职的KFS，无论他是卖电子产品，做制造业，还是卖服装的，或者干啥的，稍微大一点，都下属有房地产部门或者房地产分公司。这是很现实的一个问题。你从债务就能看出来，中国企业负债全球最高，占全球企业总债务1/3。状况比地方债还严重的多。2018年1月25日由于拿不到融资经营陷入绝境的创业明星茅侃侃心灰意冷，在北京的家里开煤气自杀；2018年1月30日浙江金盾控股集团有限公司董事长周建灿在五星级酒店纵身一跃，留下濒临破产的上市公司，以及高达98.99亿元的债务；2018年5月2日同为浙江系上市公司的盾安集团被爆违约，债务共计450亿元。
据媒体报道，盾安集团就是因为一支融资规模只有12亿元的债务发行失败，而导致企业资金链断裂满盘皆输。2018年5月22日而隶属于四川省国资委的川煤集团于再曝违约，其公告称，“12川煤炭MTN1”应于2017年5月15日兑付本息5.297亿元，因现金流紧张，发行人仅兑付了当期利息0.297亿元，未能按期足额兑付本金5亿元。其实你可以看到他们欠的债都不多，比如浙江的盾安集团实际上在中国500强企业里排47，这非常高了哦。但是仅仅12亿债务发发行失败企业就面临断链，爆出那么大的新闻。管窥蠡测你就知道这里面的杠杆之高和流动性之稀缺。那现在唯一还能卖的动的就是房子，你下面可以卖地，那人家企业卖不了地呀，大家就指着卖点房子维持下。否则这么高的企业债，你让人家咋办呢？其实买房的人的诉求是差异很大的。有的人是家里有钱，买给孩子的。孩子年轻，所谓崽卖爷田不心疼，他是不晓得钱赚来不容易。
所以你给他钱，一个是贬值，另一个是他花的太快了恩基爱，留不下什么；你给他开公司或者做其它的投资，这对人的素质的要求太高了，他可能亏的更快。所以有些改革开放的过程中赚到钱的企业主，实际上买房的需求是想留给孩子出租，因为房产的变现不那么容易，孩子有个固定的收入来源，也算自己多年没有白打拼。但这里面其实有个风险，就是对多套房征收房产税的问题。老百姓加杠杆是愈加困难，但是地方政府对土地招拍挂的财政依赖是刚性依赖。当老百姓实在加不起杠杆的时候，对村里最有钱的地主收存量税是不可避免的。当然，这也就是为啥通向大洋彼岸被踏破了门槛。有的人是不得已上车。因为人家没有出生在大城市。他确实需要。而且越年轻，背负的杠杆就越大。随着大环境的变差，赚钱变得更难。但房租房贷又不会少，这确实是个不稳定的因素。有的人是想投机短炒一把。这里面最大的风险就是流动性枯竭。短炒是一定要让资金回笼的。如果资金始终回不笼。所谓炒房炒成房东，炒股炒成股东就是指这事。
所以你可以看到，不同的人的诉求是不一样的，能承受的各种波动也是不一样的。我们昨天的大号里发了一篇文章，叫做：一个标准韭菜的四大特征我们今天的大号里发了一篇文章，叫做：不当韭菜的第一步是学会算账它其实很好的诠释了每个家庭的处境，家家有本难念的经，而且经文都还不一样。你站在一个生态链的角度去看世界，狼要生存就要吃羊，羊要生存，就不要被狼吃。它们之间无所谓对错，只是立场不同。你不让狼吃羊，狼就灭绝了，你让羊都被吃了，羊也就灭绝了。只能说，在复杂的大环境下，希望人人都能认清形势，打好自己手里的那副牌。