标题：房地产，还有希望勃起么？
时间：2018-12-28 00:00:00
这里是我们的小号，记忆承载3，大号记忆承载里面这两天有两篇文章，小号某些读者没看过，在后台留言里老问。那我就把链接给你贴出来，很值得看哦，十万+。失信的ofo，嗜血的啸虎，落寞的欧神续集：透过ofo、朱啸虎、欧神的故事告诉你何谓认知升级回到我们的主题，昨天我们聊投资，今天我们聊房地产。这叫从大局到局部。房地产这个话题其实非常复杂，因为严格来讲，房地产都很难说它是个投资品。因为它几乎是一种税收制度，它又和太多金融抵押关联，以至于它是个什么东西，都很难界定。而且严格意义上讲，咱们国家那个都不叫房地产，把地字去掉，那个只能叫房产。要聊这种话题，几乎就变成聊整个经济形势了。我们从大到小，从世界到国内，来逐步缩小这个范畴。国际背景：中美之间的贸易战，汇率战以及全面的竞争会是一个长期的趋势。这个话题其实很早之前是很热门的，那时候被讨论的很清楚。那时候都还没开这个公众号，川普能否当选都是未知数。
我记得在好多个投资人为主的群里，不只是我发表过个人看法，很多比我资深的多的前辈大咖们，当时都一致性的认为这是几十年未有的世界格局变化。比如川普的当选，那是一种经济制度的变化。乃至后来他出台各种政策，吸引滞留境外的美资回流等等都是围绕大主题的具体步骤而已。这个话题太长了，写本书都够了。我们只能简单来回顾下。美国有两个目的：一、希望资本回流美国：川普需要全球资本回流美国，提供就业，这里面包括沉淀在中国的。川普给出了各种政策与税收的优惠，外资大量（几乎是集体）撤离很大程度受到美国政策影响。比如川普把现金回美的税率从35%调降到15%，吸引了包括苹果在内的各种外企资金回流美国。当然还有各种各样的配套政策，比如我们的玻璃大王曹德旺去美建厂，就是因为工业用地几乎是白送给他的。所有手段的目的都是为了提高美国就业。这里面美国对我们的汇率是有要求的。
在没有完成回流之前，他们希望RMB兑美元要维持在高位，如果跌的多了，那在华的外企换回美金的时候就会有汇率损失嘛，所以他当然希望你RMB汇率维持高位，保证他的企业回流的时候，多赚一个铜板。二者你的汇率高估了，也会打击你的出口，有利于美国国内的市场，来自中国的产品贵了，美国本土才好生产。这个政策对我们国内的老百姓最大的影响就是你发现你身边曾经在外企高科技领域的朋友们，基本都被裁员了，或者去创业或者去互联网企业了。当然，很多事情是阶段性的，你可以看到前两年是外企撤离裁员，而现在互联网、民企也在裁员。就像洪水来了，它总是逐步从低处往高处蔓延。我们的大号记忆承载摩拜胡玮炜卸任CEO了，ofo的戴老板怎么看？聊的就是这个话题。二、希望打击竞争对手为回流美国的企业开辟全球市场：包括之前对中兴的芯片禁售也好，对海康、大华的产品在美禁售也罢，以至于华为主动放弃在美销售，都是此类事件。后面还会有无数，范围会越来越大。
这个道理很简单，你站在川普的角度想，首先把自己家营商环境搞好，让资本回来开企业，那么在美国生产了产品，就要卖到全世界去。身为总统的川普，自然要替这些企业去事先干那些来自中国的竞争对手。比如高科技禁售，这就可以降低对手产品的质量和性能，比如打击人家的销售区域，就可以削弱这些中国公司，从而为自家企业将来在全球卖产品铺平道路。那我们反过来对比看看国内的形式是什么：国内背景：中国的债务总额大约是300万亿；做个直观的对比。美国的负债全球闻名，他的债务总额相当于他的GDP的104%，中国的债务总额按照彭博社的估计相当于GDP的266%。其中负债最大的三者是地方政府、国有企业、普通家庭。地方政府+城投债超过76万亿。企业债全球第一，占据全球企业债总额的1/3。从数据你能看出来，地方和企业债务很高，需要转移，那转移给谁呢？国内房地产市值大约是430万亿（美国的房地产市值总额折合RMB大约200万亿，不到我们一半）。
美国的家庭部门负债相当于美国GDP的68%。中国的家庭债务从30%多急速攀升到接近60%。一线城市要高得多，100%以上，三四线要低一些。债务转移给谁了一目了然。我们首先从上层的角度去思考这种转移究竟好不好。上头要面对的第一问题还不是来自外头的川普。而是自己家里的流动性风险。2015年股灾国内投机力量如此之强，徐翔被抓了，这说明一个很现实的问题，就是国内有大量的游资，他们手里抓着很多现金，可以做任何事。比如，把外汇储备搞掉了1万亿美金，比如国内借债，国外买房买球队。你要知道那时候川普都还没登基呢，外面的力量没有发大招，内部的投机者自己先集体在企图那啥......在这个局面下的涨房价去库存其实真的不是一个败笔，虽然很多人不认同。但是你站在大局上看，这符合整体利益。你说房价高会如何如何，那是因为你站在百姓的角度看问题。
你站在上头的角度看问题，土地，要多少有多少，这事完全是可控的，哪怕它涨成天，一纸批文就可以无限量供应土地，这都不是事儿。所以高房价的民生问题不是大问题。上头真正担心的最大的问题，是流动性过剩。所谓的流动性，就是你也赚钱，但是你是用钱赚钱，你每天每周每个月都结算会钱，这个钱很可怕的，它弄不清楚你明天会往哪走，会不会被川普忽悠走？会不会去炒作日用品？会不会去挤兑外汇等等。所以，你买房，是最不可怕的，甚至可以说是在救国。你说中国的房价涨了20年，涨了40倍，其实年投资回报率也不过20%而已。你要知道对于职业炒家来说，这个回报率谈不上很高。也就是说，你不给他这个回报率，他去炒别的，不仅赚的更多，而且还手握流动性。你要知道，到这会儿了，谁手握流动性，谁对庄家，就是个威胁，起码，是个潜在的危险。所以，你买房，他安心。房子这东西买起来容易，卖起来可就不容易了。
锁死你的流动性，起码把你拉上了他的战车，回头不至于在汇率战、贸易战的关键时刻要操心潜伏着一批随时临阵倒戈的变数。那上头的想法是不是一定能够得到不打折扣的执行呢？我们来看看地方。自从中央地方的分税制改革之后，钱都归了上头，下面却要独自承担城市开发的大宗开支，所以下面欠了一屁股的债。十年前就是个危机了，欠了十年，债越欠越大，都分开了。分成地方政府债和城投债。呵呵那么你站在下面的角度看问题。债，能不扩大就万幸了。还是还不起了。可是各地都必须建地铁，轻轨，高铁，医院学校综合体养老配套，这些必须开工，因为要提供就业，因为企业环境在恶化。而拆迁还得给人家巨额的现金补偿。这就意味着要举更大规模的债。你说地方政府不做这个大规模城建行不行呢？不行。如果不建设这些，房价就没法涨，土地就卖不掉，土地卖不掉，那日子就更没法过，因为所有的开销都指着卖地。而且，拉动就业是必须的，我以前说过，维稳在任何情况下都是首要的。
你看到这里应该很清楚了，上头需要消灭流动性，下面需要转移债务并提供就业岗位。这里面不完全是一致的。比如上头更关心银行的安全，下面更希望基建得到资金的支持。但起码有一点是一致的，就是对于民间的流动性，都是希望消灭的。那我们来看看老百姓在做啥：按照如今的房价来看，一二线城市年净收入低于50万的家庭其实与房地产市场没有直接关系。但是，没有直接关系也有间接关系，因为无论你买得起买不起，只要是个人，都间接参与到炒房活动中了。你买的那些基金、理财产品，P2P，换一个马甲，它们又都放贷或者直接成立公司参与房地产了。也就是说，全民都是直接或者间接炒房者。很多人对于未来房地产价格的预计是基于持续加薪的基础上。我们来分析下全民加薪有没有希望？这个全民当然是指50万以上家庭，低于的已经没有希望接盘了。优秀的人加薪不难，但要求年入50万的家庭集体加薪到100万以上，这就牵扯一个全球收入总结构的问题。你要知道税后50万RMB就是7万美金了。
在美国税后7万美金，税前要12万美金以上了，这是美国平均收入的3倍。如果给咱们国家一二线城市年入50万的这些家庭集体加薪到百万。那就变成美国平均收入的6倍了。那企业为啥要给你加薪，为啥不把公司开到美国去呢？川普还给了这么多优惠，而且那样还变成了美国劳动力更便宜。如果再聪明点，开到日本去呀，日本是美国的半价。你要知道过去15年美日都没有加过薪。很多人为啥对加薪这事习以为常，是基于过去的经验。但是实际上，如果你站在全球的角度看，如果美国是这个别墅的主人，那中国其实是别墅的保姆。你说一个保姆，从几百块加薪加到几千块这不奇怪，因为你基数低。但是你要知道这个别墅的主人过去15～20年物价几乎不变，薪水几乎没加。那你要从现在已经接近别墅主人的薪酬加到和主人一样。还保持过去的加薪速度，那除非，你整个国家崛起，从产业链上彻底颠覆美国，比如以后都咱做芯片，让老美去做低端。你觉得这个理想靠谱么？
美元未来的数年都将处于中长期加息的大周期内，也就是说美元坚挺。无论你再怎么在自己家里印钞票，只要你还允许兑换美金或者黄金。那实际上你等于承诺了RMB跟随坚挺（否则你汇率就要跌，你答应川普暂时也不答应）。那你货币这么坚挺，你就没法加薪。也就是说，如果以美元作为货币锚，集体加薪无望。那还有谁什么希望呢？能指望的就是RMB汇率深度贬值。也就是说，房价相对于美金或者黄金没涨到位，但是相对于RMB涨了颇多。这个是可以预期的。这就是大家通常说的钞票毛了。但是这事我们前文分析过，在川普目的没达到之前，在他的企业没有占领全球市场之前，他显然不希望你货币贬值，这对美国的出口不利。那如果局势变了，有没有希望呢？当然有的。但是这个局势啥时候变，暂时是没有答案的。事实上如果你能预先知道货币贬值的节奏，你就没有必要指望房地产市场了。要知道货币市场是有高杠杆的。你完全可以一夜暴富。第二个可以指望的，就是政策了。前文也说过，上头最希望的就是锁定流动性。
你要忽悠游资入场，你总得给点甜头嘛，房价不涨，或者涨幅不够吸引力，游资是不会入场的。所以，这个结论很重要，只要上头还希望继续吸收游资，那么上头就会撑房价，并且给以一定的涨幅，比如减少土地供应，比如到处抢人给户口。所以这就是很典型的政策市，你可以看到一线它不让你涨的，因为它怕涨多了，你获利了结，游资跑了。所以它不断的开辟新战场，让游资去二线，三线，四线五线乃至十八线。所以上头的意思很清楚，给你上涨的预期，让你入场，别出来。你呆着别动。按照指挥，去越来越偏远的地方去呆着。但是你同样要注意到，他的目的终究是为了消灭流动性。也就是说，你买是很容易的，浮赢也不难，但你要变现，那你就是与政策对着干了。尤其越是十八线，交易量越低，你变现，也就越难。一旦它横盘，或者阴跌，你是很难判断平仓的时间点，而且房地产交易周期极长，你也很难卖的掉。到时候背着贷款没有流动性的你，就是完全应和了最初政策的大目标。房地产投资的风险在哪里？
1、很多人基于过去的二十年里房地产每年上涨20%，以此来希望未来的二十年依旧如此。这个是没啥根据的猜想，你要喜欢猜，那这世上有很多6000倍杠杆的产品，你去猜那个好了，猜对了你一年就超越比尔盖茨了，何必还来猜这么慢的品种。如果你不猜，你怎么知道等你卖房子的那一天，汇率还能维持在高位？你要知道这是一盘棋，川普下到这一步，他要让你汇率维持高位，那川普还要往下继续下的。假如等你卖房的时候，汇率跌了，跌的和你房价涨的一样多，那你折合成美金，你没有赚到哦。2、房地产是个长周期交易品种，你怎么确定他不会突然出台政策告诉你5年限售，要知道很多城市这么干过哦。资本是追求回报率的，1年100%当然很爽，要是5年100%呢？那年化只剩下15%了。长期无法兑现成现金，不仅仅会摊薄你的年化收益率，而且，你会失去很多机会成本。因为你有流动性，你就有可能在这场大博弈中弄到好处嘛，你没有流动性，有机会在面前，你也没法抓嘛。
3、卖地毕竟是个阶段性的产品，政府花钱远比来钱快，否则债务就不会增长这么迅速。卖不动地的时候就得征收房产税以及房租税。这是必然的，你看过前面就知道，政府从来都只关心自己的收入，他总得先保证自己存在，才能为您老服务。所以，没人知道房价是暴涨，还是涨，还是横盘，还是跌，还是崩盘。没人知道。这里面取决于两个巨无霸下棋下成什么样，也取决于政策的需要。说白了，今天要利用你的资本，就会给你一个预期，明天如果需要别的，丢弃你这个棋子并不是不可能。所以实际上，我们可以通过分析看得比较清楚，房地产市场不是一个可以通过算法稳定盈利的市场。它充满不确定性，当然，如果你事先知道政策，或者你能量通天，万一出不了手都可以找国企给你垫背，那另说。但你要是什么都不知道的一个小散，那这里面就充满变数。甚至和过去二十年最大的不同是，它充满了国际变数。如果要给投资人一个建议。
这个建议就是：保持现金在手的同时，你还得享受非常高的投资回报率，起码要和过去二十年里买房一样高。当然，这个建议实现起来非常困难。因为我们通常说所谓投资就是让渡流动性，承担高风险，换取潜在的高收益。如果你拒绝让渡流动性，通常意义上你要承担铸币税，如果你拒绝承担风险，你通常意义上就拒绝了收益。这是投资的基本原理。但原理就是用来打破的，至于怎么打破这太复杂了，比大英百科全书都复杂，这就不是这篇文章里，能展开的，以后有机会，慢慢聊。