标题：我来手把手的给你算账，买不买房，买什么房
时间：2020-09-10 00:00:00
咱们有很多读者留言，问了一系列的问题，太多，不摘了。很遗憾，我没有办法仅凭这点信息就给出五湖四海的各位读者什么具体建议，但我可以建个数学模型，你通过这个模型来思考，并且试图根据你自己的情况，回家自己建模，毕竟，最懂你实际情况的人，是你。我建的这个模型一定是基于投资人视角，因为我不是领工资的，你让我设身处地的去站在别人的脑子里勾画，我只能猜，猜出来的，不会准确。咱们假设这名潜在的购房者是中小投资人，比如现金在1000万这个量级，小了买不起房，大了没有参考价值。我们假设他的年化是20%左右，也就是全年净利润200万。那你觉得他该不该买房？如果买，买什么？首先我们来算账，昨天有位读者也说了，从00年到10年，房价涨了5倍不止，从10年到20年，涨了1倍。各地不一样，有的比这个高，有的比这个低，但总体趋势比例是接近的，5：1。这实际上告诉你，涨幅在放缓。
很正常，如果你把过去几十年的GDP，房价增速，收入增速画在一张图上，会发现这是三条曲线。GDP和房价增速是非常吻合的，说明房价体现了财富蓄水池的作用。收入的增速要落后于前两者，就是常说的那句话：劳动收入没有跑赢资本收入。好，现在注意，我们要预测未来了。未来有两种可能。第一种，继续保持这样，GDP高速，房价高速，收入跑不赢。这种模式的前提是外部市场占主体，说白了就是昨天给你建的那个模型。老板找一堆工人，工人开低工资，做出低价商品，卖到全世界，老板赚钱买房，工人吃饭够，但没什么结余。这个模式下，当然是GDP和房价两条线吻合，因为房子是老板买走的，而统计收入的时候，工人是主体。这一种模型下，就是我们昨天说的，理想的情况下，未来十年，房价依然涨一倍。2000~2010年，5倍；2010~2020年，1倍；2020~2030年，1倍。理解这意思吧，你看，我实际上扭曲了曲线，我非常理想的认为它可以保持。
但现实中，可能没有这么完美，也许会变成这样。2000~2010年，5倍；2010~2020年，1倍；2020~2030年，50%。为什么呢？因为外部市场是有限的，如果你始终保持这样对外销售，别人会有意见。美国为什么有意见？从根源上说，是他们懒，不勤奋，还羡慕嫉妒恨，这些当然是事实。可是从另一个角度看，你不断的卖货给他，他不断的负债购买，他慢慢的买不起了。理解吧，如果你还要保持这个外部市场的增速，让老板们同样速度的赚钱，继续买房子，让房价保持过去十年的增速，那么美国人就得负更多的债。但很显然，他们似乎......这就是前面咱们说的，理想的情况下，2020~2030年，1倍，不理想，或者说全球不配合，2020~2030年，0.5倍。那我问你，有没有其它可能？当然有，就是下面这种。第二种：收入的增速会跑过房价的增速。我们看得很清楚，第一种预测的前提是全球配合你，尤其是美国。但现在全球的局势，难道还需要解释么？如果人家不配合你？
如果未来十年，二十年，三十年，人家都不配合你了。你还有什么选择？你必须要培育自己的购买力市场，对吧。这是唯一的路。你总是要继续保持经济增长的，那你就要生产，生产了就得卖。卖无非卖给外部，卖给内部。外部消费放缓，那内部消费就得怎么样？就得增加嘛。多么简单的道理。所以那三条曲线的方向就会改变。GDP当然会增加，房价当然会涨，但是收入会涨的更快，跟上前两者，抹平过去二十年里的落差。因为只有这样，才能形成内部市场。收入是不是可以任意增加的？当然不是。企业有成本的。只有高端行业，比如芯片制造，工资成本占比不高，利润很高的情况下，才适合大幅度加薪。低端行业，比如富士康，工资成本占比很高，大幅度加薪，那东西怎么卖呢？是不是很简单的道理？所以昨天次条说的很清楚，只有产业升级。产业升级是不是一帆风顺的？怎么会呢？对吧。人家一定会在关键技术上卡你脖子，各种限制，所以你要发展基础学科。那么回过头来看，十年够不够？如果不够意味着什么？
这就意味着收入涨幅不一定能够很惊人。我们假设吧，我们假设没能全面占据高科技领域，比如只占了一半，未来的十年，诞生了更多的高收入者，收入涨了四成。那你要让收入跑赢房价，房价只能涨多少？只能涨三成。否则你怎么维持内部购买力市场呢？你不维持内部购买力市场，那外部市场需求是那样的，你怎么保持增速呢？是不是环环相扣？好，我们现在发现，这种情况下，比第一种情况里的第二条还低，从0.5倍，下降到了0.3倍。现在一共有三个数据了对吧，未来十年房价的涨幅，1倍，0.5倍，0.3倍。分别对应的年化是多少呢？7%，4.1%，2.6%。我们来看下，模型中那位投资人，他自己的年化是多少？是20%。直观的比较，肯定是不划算的，但实际上，账不是这样算。因为他不一定要用自己的钱去买。钱不一定非得花出去才能买东西，有时候，钱本身作为一种证明，就可以买东西了。这个过程昨天小号也写的很清楚。就是他全款买下房子，拿去以公司经营的理由抵押贷款，利息可以做到比如4个点。
那他掏钱了吗？答案是没有。他等于用人家的低息贷款，完成了这笔交易。我们来看下，他借来的钱是4%，对照上面三个模型，7%，是赚的，4.1%，打平，2.6%，亏了。可是，这三种情况的概率是不同的。7%的前提条件是什么，前面分析的很清楚，所以这位购房者，心里也会打个嘀咕，在他看来，后两者是大概率事件。所以他实际上是要冒风险的，那么这个具体的风险又该怎么算呢？这里面首当其冲，牵扯的是自有资金的占比。他去套低息贷款，可不可能套出来100%？不会的。人家无论如何也会让你自有资金抵押一部分，否则人家也不安心。抵押多少，要看情况。流动性好的普通住宅，也许要你抵押3成，流通性差的比如豪宅，也许要你抵押五成。我们假设他买的房子也是1000万，3成就是300万，5成就是500万。这部分的钱，是需要他真金白银从自有资金里剥离出去的。你注意他的年化，20个点。那我们想一想，他肯定不会买房了对吧？其实不然。实际情况会更复杂。
投资这种东西，如果收益稳定，那收益率就不会是平均的，而是逐步放缓，这是市场里的一个常识。比如把他的资金拆分成两部分，0~500万，和500万~1000万。他每年赚的那个200万的利润，也许175万都来自0~500万那部分资金，而后面的500万，只带来了25万的利润。那我们想一想，后面那500万的年化是多少？变成5%了是不是。好，你拿了自己的5%收益率的500万，加上借来的4%的500万，去购买一套1000万的房子。它的年化也许是7%，也许是4.1%，也许是2.6%。感觉是不是好多了？起码比前面拿着20%收益的资金去买房，感觉好多了吧。然而，决策到这里结束了么？其实刚刚开始。城市是不同的，有的城市人口流入，有的人口流出。板块是不同的，有的规划真的会落实，有的不会。板块内群体的收入是不同的，有的在增长有的在下降。具体到房子的总价也会影响收益。
这道理非常简单，假如这个区域内最受欢迎的是800万的房子，这一类的购买人群最多，那么它的涨幅就会最好，因为潜在客户多。如果你买1600万的，或者400万的，涨幅都跑不赢，因为潜在购买者少。所以7%，4.1%，2.6%只是个假设出来的平均数，具体可能差异很大。就像前面建模的这个人的情况，也是纯数学的。现实中，也许为了结婚，也许为了孩子上学，并不纯粹是一笔经济账。现实中，购房者的现金流可能非常糟糕，很可能人家就是为了套出贷款度过燃眉之急；或者就像昨天读者说的，透支多少多少个钱包娶媳妇的；再或者，他有一笔钱，但是没有投资渠道.......你没发现么？我前面所有的数字都是假设出来的，我是在给你阐述建模的过程，并不是在给你预测。昨天就有读者问我各种极端情况，我都没有去谈，我谈的一定是货币稳定，市场稳定的情况下的建模。如果你考虑极端情况，你去看上世纪初美国取代英国的过程，18世纪英国取代荷兰的过程，你可以看下当时全世界发生了什么。
说到底，那都不叫钱的事儿。谈钱的一定是小事，你不能把小事和大事揉在一起思考。所以我讲的是思维模式。千人有千面，唯有思维从不变。