标题：有趣的不是恒大的全线七折，而是许家印
时间：2020-09-09 00:00:00
有读者很关心许家印主持的恒大集团营销大会，会上的口号是全线七折，就是自9.7到10.8，恒大在全国每一个盘口都七折，单月销售业绩要冲千亿。咱们的读者想法很多，问我，这是要回笼资金，还是不看好后世？今天在回答问题之前，教这位读者一个小技巧。就是你在提问之前，一定要学会拆分问题。当你能把自己的问题拆分成十个具体的问题时，你已经可以去当老板了。你觉得老板什么都没干，但他干了一件最重要的事情，就是拆分问题。他的目标是赚钱，要实现这个目标，需要融资，研发，销售回款，把整个流程走完，链路打通。这中间公司的结构是什么？每一个岗位做什么？怎么奖励怎么考核？他都得理清楚。他把一个大问题，要赚钱，拆分成了100个具体岗位，所以他赚钱了。而且他赚的是最大的一份，比公司里剩下所有人赚的加起来都多。怀着我到底想要问什么的角度，咱们来看下恒大。首先恒大打七折和你理解的手机打七折不太一样。
手机打七折那是纯的，同一个型号昨天卖6000，挂在网上大家都知道，今天7折那就是4200。恒大的七折有点像后来的双十一，早年的双十一都还行，后来学乖了。提前提价，再打折，或者弄一堆复杂的优惠券规则，最后没啥实惠。恒大年年都有这种活动，措辞里还玩猫腻，最高七折，或有七折，类似这种说法。关键词你要能抓住，年景好，卖的俏的时候，那它就弄两套尾房晃点你一下，最高，或，你懂得。如果卖的不好，它也会真打。但这个打七折，是在清单价的基础上打，所谓清单价并不是成交价。清单价，本来就是高高悬挂在那里，做个样子。实际上疫情期间，恒大已经喊过一次75折，现在是第二次。但我觉得这次比上次的口号相对实惠。重点不在于几折，那是哄人的，重点在于销售目标。如果限定时间内走量，比如一个月千亿，很难不给予一定的价格优惠，当然不可能是实打实的几折，但优惠总是有的。好比它走个5%就完成目标了，那实际上最后就是95折，类似这样。
如果它跑不到，可能会更深，但总的能有多深，我们能算出来。恒大对外融资，连12%它都肯借，成本很高，可是恒大去年房产销售4775亿，核心业务利润只有608亿。你想嘛，如果它真的打7折，那不是把自己打骨折了么？所以这个case里面最有趣的并不是口号，而是许家印喊话的时机把握的非常好。他这么一喊话，全国人民都关注他，广告效应都不止10个亿。你看人家啥都没付出，就已经99折了，这1个点的折扣还是全国人民众筹的。而且这种广告的效果奇佳，很多人一好奇，去售楼处坐坐，外面的人看里面人山人海，不知道怎么回事也拥进去，1000个亿分分钟卖掉了。所以许家印是高手，管理预期的高手，操纵人心的高手，而且特别会来事儿。以前好像是许家印有一次开会的时候被记者拍照，看到腰间的爱马仕皮带，其实没人说什么。上次全网喷钟老的儿子戴了个爱马仕的皮带，那是因为钟老的儿子只是教授，主任医师。像许家印这种富豪，戴这么个玩意儿，没人会注意。
但他自己注意到了，下一次开会的时候，他换了，换了一条几十块的皮带，还特意敞开衣服，让记者拍到。这就是心思，这人太懂了。该低调的时候低调，该高调的时候高调，每一步都踏在点子上。人家把什么都挣了，还让你无话可说。当然我知道，提问的读者关注的不是许家印，其实还是想问问我，怎么看房产的后市。之前在小号的原创里，说的很明白了，这是个政策市，所谓政策市，就是你没法预测。我举两个例子，给你做个对比。同一个小区，同一个开发商，同一个物业，甚至就在同一个苑。70年产权的住宅，毛坯可能卖到7，8万，但是40年的商住，精装的只卖2，3万。你想想为什么？很简单，证不同。同样，再打个比方，同一个小区，都是70年产权的住宅。有一批产品是双证，三证的，有一批产品是单证的。这个我解释下，当年规定过7090的政策，目的是为了多建小户型，减少大户型。很多KFS为了规避，就给一套房子办了很多个房产证。
比如一套房子300平，给你3个证，这样从证上看，不就成了小户型了么？那你想想，现如今，谁有那么多购房名额？那你这种产品怎么卖呢？所以那种有三两个证的房子，是单证房子的7折，6折，还不一定能卖掉。第一个例子告诉你什么？告诉你其实大家想要的不仅仅是住，或者说，大家为了住只愿意付3万，但愿意为了一个完整的证，多付5，6万。第二个例子告诉你什么？告诉这的确是个政策市，当年那批投资双证的，三证的，是很郁闷的。所以我没有办法来给你分析短期中期，因为最大的变数并不在于市场本身。不过有一样东西我们可以分析，就是长期。就过去的几十年来看，收入的确跑不过房价。那这又是为什么呢？原因非常简单，咱们看下陆陆续续是谁在进入房产市场就清楚了。为了简单清爽期间，只聊那十来个大城市，否则情况太复杂。第一批进入房产市场的，是小企业主，90年代俗称做生意的，下海的。他们买的房子，卖给了谁？卖给了第一批接盘侠，就是今天的高收入者。
咱们拿码农做个代表吧，其实医生律师教师统统都是。这批接盘侠是陆陆续续接的盘，接了有十年了，到现在为止，新生代，也就是年轻人里面还能接的，大都是近郊小户型，总价3，4百万那种，摇号的红盘往往都是这种，俗称上车盘。上车盘也要求小两口年收入近50万了。你注意，我从头到尾没有给你讨论大多数人，比如富士康的工人。第一批买房者之所以有余钱，就是因为制造业工资低，工资低产品有竞争力，老板们才能赚到钱，才能去买房。而在这个过程中，为了保持产品价格优势，工人的工资不太可能很高。所以直到今天，他们也不可能成为大城市的接盘侠，于是我们略过了。那么咱们想一想，假如维持今天的房价和收入比。十年后，下一批接盘侠会是谁？我们假设房价未来十年翻番，其实年化只有7个点。那么3，4百万上车盘的总价就变成7，8百万。即便保持当下的房价收入比，十年后的这批接盘侠的家庭年收入也需要100万。这个数字放眼全球一点都不低。
在美国，十万美金税后也就是50万RMB的样子，这算高收入，如果税后100万RMB，那已经是20几万美金的家庭了，在旧金山，纽约也是中等往上一点，要知道前者有硅谷，后者有曼哈顿。我们目前家庭税后收入过百万的普通劳动者，大都集中在类似阿里，华为，腾讯这种大厂。如果你指望普通科技公司也把普通员工的收入拉到这个级别，那基本上意味着我们在科技领域里有很大的突破。比如说，芯片，我们可能涌现出类似高通这样的公司，医疗，也变得很牛，高端客户都来我们这里看大病，新材料，新能源，高分子，......其实你想一遍，大概就是美日欧的那些高收入的行业，都换成咱们的民企。咱们肯定是一心想要好，但这里面牵扯太多利益，也牵扯很多基础学科，人家想不想你变得更好，是个问题。当然，我坚信，这一天一定会到来。但是，问题来了，十年，够不够？我其实是个乐观派，我这么乐观的人，觉得，可能要二十年，才能够全面在这些领域里都成为世界的引领者。
那如果是二十年收入才翻番，为了保持房价收入比，房价二十年翻番，年化只剩3.5个百分点了。......有人可能会说，可以给体制内快速加薪，可以给人才大额补贴，就好比你不是十年内挣不到800万么？我补给你400万，你去买房，让它十年内就翻番。这个思路局部可以，短期可以，长时间呢？你看我前面为啥给你举的例子第一批是生意人，第二批是高收入者。因为财富是赚出来的，并不是分配出来的，搭车和开车是两码事，你盯着搭车的，你永远弄不清楚那辆车到底依靠什么在行走。更重要的是，前面的所有分析，都是最理想的情况，现实不会这么美好。从内部看，你没发现么，我其实给你把绝大多数人都丢掉了，为了迎合房价，我只讨论了年收入在50万以上的家庭。但城市是立体的，工作是互为配套的，只剩下高收入者，那城市也没法运转，所以实际问题远比这个复杂。从外部看，昔日美国取代英国的过程，也不是一蹴而就。实际上是英德之间发生了问题，大批科学家出走离开欧洲，带动了美国科技的兴起。
我相信历史会重演，全球大批的科学家会来我们这里工作，从而带动科技，促成转型，高收入者的收入还能大幅度攀升。但整个过程，10年不一定够。前途是光明的，道路不会是一帆风顺的。