标题：聊一聊深圳房地产的重大策略变更
时间：2020-10-13 00:00:00
咱们在深圳的读者上万，城市里面排第三，有人想听这个标题，那就说一说。前天深圳市政府获得了一项权力，简单点说，就是可以自行土地用途变更。比如永久农田之外的农田，可以变成住宅用地，比如商业工业用地，也可以变成住宅用地。这个话说的直白一点，就是允许你扩大住宅用地的供应量。面包太贵了怎么办呢，面包太贵是因为面粉太贵，面粉太贵那增加面粉供应量呗，就这么一套逻辑。关于这个话题，其实在9月9日大号聊恒大的时候，我已经说过了，我举了两个例子，把政策市给你描述的很形象。第一个例子：同一个小区，同一个开发商，同一个物业，甚至就在同一个苑。70年产权的住宅，毛坯可能卖到7，8万，但是40年的商住，精装的只卖2，3万。你想想为什么？很简单，证不同。第二个例子，同一个小区，都是70年产权的住宅。有一批产品是双证，三证的，有一批产品是单证的。这个我解释下，当年规定过7090的政策，目的是为了多建小户型，减少大户型。
很多KFS为了规避，就给一套房子办了很多个房产证。比如一套房子300平，给你3个证，这样从证上看，不就成了小户型了么？那你想想，现如今，谁有那么多购房名额？那你这种产品怎么卖呢？所以那种有三两个证的房子，是单证房子的7折，6折，还不一定能卖掉。第一个例子告诉你什么？告诉你其实大家想要的不仅仅是住，或者说，大家为了住只愿意付3万，但愿意为了一个完整的证，多付5，6万。第二个例子告诉你什么？你看似可以躲避政策，但是只要它重新划一道线，你就又被划进去了。这两个例子就是告诉你这个市场里最大的变量是什么。换句话说，这不是一个无序的市场，这是一个有决定性权重变量的市场。对于一个有绝对权重的市场而言，那些头上顶块砖的所谓江湖野道士们的分析，其实没有多大意义。明白这意思么？所有分析，都是猜，猜要靠运气，猜对了如何如何，猜错了如何如何。
很多年前，我刚创业的时候，见过一个我们行业里的江湖野道士，他饭局上跟我滔滔不绝的大讲特讲他对我们做的那个方向的理解。凭心而论，人家是下了功夫的，仅从说法上无可指摘。但我觉得很可笑。我觉得可笑的原因是他说的那些说法，思路，逻辑，甚至术语名词，好些都是打我这儿来的。他知其然，我知其所以然。最初是几年前，此处省略五千字，然后再省略五千字，再然后我就形成了一套说法，造了很多术语，领导看了觉得很OK，这么做符合他的大目标，允许以他的名义对外讲，我们就开始普及业内。讲呀讲，洗呀洗，从500强到大公司，从大公司到小公司，最后，大家都信了，然后开始二次传播，三次传播，层层传播，最后就被这个江湖野道士学了去。这个故事像什么？就像江湖上忽然流传一本书，叫做九阴真经。你不要管这本书是否署我的名，但实际上代笔操刀的，就是我。你觉得是你懂，还是我懂呢？那里面每个招数，都是我发明的，到底是个什么效果，恐怕署名的领导都未必有我清楚。
这就叫有秩序的市场，那是一个TO B的市场，不是TO C的，而且这个B，还是唯一的。所以换句话说，那本九阴真经有价值么？真正有价值的，是我们领导到底怎么想的！因为这个TO B的市场，是龙头甲方引领的。在一个绝对TO B的市场里，领导的想法是最有价值的信息，而这本所谓的九阴真经，是领导下面的架构师们，按照需求，为教化供应商们量身打造的。你注意这个词，教化。我们希望供应商了解什么，不了解什么，我们希望供应商们怎么做，不怎么做。这才叫教化。你就算把那本九阴真经翻烂了，有什么用呢？除了蒙那些外行的小老板，没有什么用。因为真正懂行的，或者大公司，人家也不看那个，人家为什么不直接来问我们呢？真正有实力的公司，人家老板直接找领导去了，问清楚嘛。没能力见领导的公司老板，最起码也会来问我们这种写书的，因为我们好歹接触了第一手信息，有个自己的理解。只有彻底的外行，才会相信练了九阴真经，真的能够威震江湖。
通过这个例子，我想我把权重很大的，有秩序的市场，解释的很清楚了。房地产就是这样的市场，所以你让我预测，我没有办法预测。我接触不到这个市场里真正的决策层。但我起码能告诉你们一点，你们说的那些民间大神，我瞧着他们那长相，就不像能接触得到的。但有一件事，我认为自己的观点可供诸位参考。我们为什么不能换个思路呢？你老盯着房子作甚？绝大部分读者并不是职业炒房的，你也不是三天两头买房子，今年买了明年出，不是这样。大部分读者一辈子也就买两三套房子，首套，学区，改善，养老，都是自住。那既然是自住，你每套房子持有的时间动辄十年以上，那些炒房者的思路，也不适合你。更何况政策年年变，你能年年置换吗？所以我们为什么不能换个角度，不要盯着房子，而是盯着邻居。这就叫千金买房，万金买邻。你注意，我不是说孟母三迁式的择邻，我说的择邻，是择新贵。打个比方，二十年前，谁是新贵？那些女装街卖服装的，电子市场的老板是新贵。
十年前，他们曾经住过的小区，也的确都是当时的豪宅区呀。假如20年前他们住哪儿你住哪儿，那你自住的房子，就是未来十年的豪宅区。现在还是不是？我问你20年前卖服装的新贵们扎堆的楼盘，现在还是不是第一梯队的小区了？当然不是。不仅仅是因为房子折旧，房子折旧地段又不会折旧。真正的原因，是邻居们out了，邻居们不再赚取暴利的时候，这个地方就相对衰落。你注意，我说的是相对，绝对衰落那是鹤岗，煤挖完了，煤老板不再，绝对衰落。相对衰落是指，你20年前是百万富翁，但很快，别人成为亿万富翁，你的财富占比被稀释，你OUT了。所以同样的道理，你和那些互联网新贵，科技上市高管新贵们做邻居，十年内，你们会逐步上升为豪宅区。当然，二十年后，也会衰落。一代新贵推新贵，都得拍在沙滩上。但是至少这个十年内，给你自住相对保值，尽够了。保值保值，怎么保值？有钱进来才能保值，除了新贵，谁的钱是大风刮来的？只有新贵的钱才是大风刮来的。
所以只有和新贵待在一起，才有可能在新贵衰落前这十年内，保值。下一次保值，你要去找下一波新贵。当然，如果你说你所在的城市是小城市，没有大面积上市的新兴行业，那你就去看下你所在这个小镇上的高收入群体是谁。如果当地的高收入群体就是公务员，那你就和他们做邻居好了。这样你的房子是很好卖的，10年后换房，就卖给这些高收入群体呗。你想一想，这样是不是很省事？你还需要考虑政策么？还需要考虑配套么？其实不需要，因为他们都帮你考虑过了。就像《美人鱼》，邓超说自己有个无敌的办法，就是永远都比他盯着的那几个人贵一口价。那些人都是最精明的商人，他们难道不合算成本？他们难道不研究发展规划？他们都算好了，你还操心干嘛？同样的道理，你觉得你生活的那个区域里最富有，而且是增量富有，会更富有的新贵群体都缺心眼么？不会的。他们能接触到的资源比你只多不少，政策，配套，产业，方向，一切的一切，他们都算过了。和他们做邻居，就是最简单的办法。
就像前面打的那个比方，与其分析那本市面上免费赠送的九阴真经，不如好好琢磨下同行业那些有背景的公司的动向。你见不着，不等于人家也见不着，他们的任何动作都是要真金白银砸出去的。你到底信一本免费的九阴真经，还是信真金白银，你自己琢磨。