标题：地产股和楼市之间到底有什么联动关系？
时间：2021-02-09 00:00:00
有读者发给我一篇某大V关于地产股和楼市联动的文章，我本来不想拆人家台。但是他说的言之凿凿，确实过于胡说八道，别人的读者爱怎么想，是人家的事儿，咱们的读者，最好还是弄清楚其中道理。这个大V的结论简单清晰易操作。用他的说法，地产股如果涨，那么楼市有很大概率跟涨；而如果地产股跌，则楼市肯定不会涨。于是结论就很简单了，你盯着地产股板块就行了，如果它不涨，放心，楼价不会涨；如果它大涨特涨，你就要做好入市的准备。他还举了一个例子，2017年港股通，碧桂园涨了十几倍，而此后三四线城市的楼市果然上涨，所以很清晰的验证了他的说法。......我认为，这哥们完全是在胡说八道。港股通里面地产股在2017年的例子，我曾经写过。2020年10月6号附近，在大小号连续写了四五篇，我也举过同样的例子。但是结论完全不一样，谁是因，谁是果，完全和某大V是颠倒的。我当时描述的是资金传导的时效性。
给你把原文复制黏贴一遍：原文如下：2014年的时候，大家还在忙着买深圳的房子，资金在这里，到了2015，传导到上海北京等等其它一线城市。到了2016年的时候，杭州的楼市被抢到踏破售楼处大门，门都推倒了，然后波及重庆，成都，横扫各个内陆城市。你注意，资金在哪里？在扫楼。到2017年的时候，全国已经普涨了，绝大部分地方的地价都已经涨了很多了，那么谁的股票被低估了？当然是持有大量土地的那些KFS，内地的KFS，在港股通上市的那些KFS。你要注意，土地翻番，他们可不是翻番，而是翻十倍，二十倍，因为他们是加杠杆持有的土地。理解这意思么？打个比方，比如他们市值一个亿，他们会100%自有资金去囤了一个亿的土地么？不会的。他们会囤了十个亿的土地，他们只交了一个亿的保证金。什么是保证金？听不懂你就把它看作是押金好了。等到这十个亿的土地翻番，变成二十个亿的时候，他们会怎么样？会借九个亿补交尾款。然后手里有二十个亿的土地了对吧，扣除九个亿，净赚十亿。
一个亿，变成十个亿，就这么简单。那所以你2017年年初买他们的股票，你也跟着翻了十倍，很简单对吧。风险在哪里，你告诉我？没有风险。2017年年初，土地的价格已经二十个亿了，他们在港股通的市值还是只有一个亿。为什么，我已经告诉你了，时间差。你以为一件事全国都知道的时候，有十亿人肯定不知道。事实上，是只有一亿人知道。真的有一亿人知道吗？你错了，能有一千万就顶天了。而现实中，大概率连一百万都没有。这就是市场，其实大部分人什么都不知道，他们要么处于信息洼地，要么处于信息垃圾的包裹中。但我相信时至今日，大部分读者也还是不知道，虽然是件过去的事儿。市场就是这样，时时刻刻都有捡钱的事情，只是你不知道。那不是什么神秘的东西，那就是很普通的事情。但林子大了，总有人喜欢装神弄鬼，这是无可避免的。什么叫装神弄鬼？你拿着只有10万人知道的东西，去神秘兮兮的给10亿人讲，他们就会觉得：哇，你是神，哇，好神奇。
如果你很平淡的给10亿人讲，他们因为注意力不集中，就漏掉了。不要笑，一点不可笑，真实的社会就是这样。你只要表情够神秘，紫霞秘籍也可以讲的神乎其神，好像绝世武功。如果你表情平淡，易筋经听起来也有股路边摊的味道。原文截取完。这番话就是告诉你整套逻辑是怎样的，实际上就是市场资金发现了一个估值时间差，发现了一个套利空间，于是资金纷纷套利，最后像堰塞湖一样，高处的资金把低处填平了。换句话说，是地价先启动，而后港股通的那些地产股，因为他们的公司拥有大量土地储备，估值需要修复，于是跟涨而已。我们今天来看地产股，涨不动，很正常呀。你仔细想一想，地产公司是怎么盈利的？买土地盖房子，然后卖楼对吧？卖楼要干嘛？要摇号，摇号有什么？有限价。听懂了吗？他们怎么赚钱？他们没法赚钱呀，他们的利润是锁定的，就算有利润，也是摇号的人赚走，轮不到地产公司赚。既然如此，地产公司的股票怎么好？利润都没有嘛。人家是吃饱了撑的要去买地产公司的股票？有那个钱还不如去摇号呢。
这套逻辑就这么简单，就这么可笑，你想清楚了，就不会被什么大V忽悠。所以你盯着地产股猜楼市，猜得到才怪。关于楼市，有几点是非常明显的。1、能不能全面涨，取决于规定而不是资金面。规定说穿了不是我们能预测的，规定，规定。不懂的查辞海，啥叫个规定。2、需要摇号，中签率极低的一手盘当然风险低。人有傻的，钱没有傻的。如果一个地方摇号中签率都低于2%了，你想想为啥。所以这种楼盘不是买来亏不亏的问题，而是都低于2%了，你怎么可能买得到？3、那么反过来想，那些不需要摇号的，或者挂牌价高，成交周期长的，风险当然高嘛。这是同样的道理嘛，挂在那里，一两年都卖不出去，难道你买下来，加个价就能卖出去？你脸白么？或者不需要摇号，掏钱就能买，你买了安心么？所以楼市一定是分化的，它都不只是城市间的差异了。同样是热点城市，不同的板块差异都很大的，有的板块去年也许涨了50%，有的板块可能纹丝不动。哪怕都在同一个热点城市中。为什么？
因为这些板块间的发展形态，人口的流入，产业的分布也不一样呀。买房子越来越像炒股了，个股分化十分明显。所以不要相信什么简单易懂好操作的指标，那都是唬人的。真要有那些，别人早发财了，还轮得到你？