标题：马云房价如葱的预言，还真的上演了......
时间：2019-04-16 00:00:00
马云曾经预言，未来房价如葱。网友们笑了，就调侃他说，那估计未来葱就很贵了，要几万块一根。没成想，他的预言，在某些局部地区还真就提前实现了。比如下面这种，黑龙江的小城鹤岗，一夜走红了。你没看错，这是一套的价格，不是一平米。虽然比葱贵点，一套房子1万6，也很吸引人眼球了。这个东北小城只是个例，它不代表全局。但这个个案能教给我们很多东西。你仔细想想，在这个小城里，平日里中介们傻傻的相信，傻傻的买的那些说辞，一样都不少。什么租售比低不是问题，什么房子是稀缺品，什么只要你坚持，一定会大赚之类的条件，通通都存在。可是呢？它的房价确实一直在跌，一直在跌，如今，也只比葱，贵点了。这个案例就是告诉你，其实，平日里你相信的那些理由，比如什么KFS不会亏，炒房团不会亏，ZF不会让房价跌之类的说辞。也只是个说辞而已。一旦某个游戏没人玩了，那黄花菜也就真的凉了。所以，在资本市场里，很多专家的预测，分析，头头是道，但实际上，一旦你脱离基本面。
那影响价格的，就只是，有人气，还是没人气，仅此而已。所谓的基本面就是租售比。有租金撑着，它不见得会涨，但是它有底。这个底，就是租金回报率。在人气高涨，房价上涨的阶段里，你感受不到这个底有多重要，但不等于它不重要。事实上，一旦人气散了，有没有这个底，就成了穿不穿内裤的唯一标志。那什么是影响人气的指标呢？其实有很多。比如人家说丈母娘经济，这话说了十几年了。这其实就是人气的一种。你把房子作为结婚三大件之一，它就会时常上头条，成为热议的对象。你想想看，钻石这种根本不稀缺的矿石，为什么会在宝石里这么昂贵？很大程度上，是受到了人气的影响。它的产量其实挺大，但又不是大到烂大街的地步。它有足够的供应量去成为普及的商品。在这个前提下，配上钻石恒久远，一颗永流传的口号，它就会和爱情，忠贞挂上勾了。有持续不断的需求，有持续不断的人气，它的价格就可以坚挺。虽然它其实一点也不稀缺。你要知道这世上有很多稀缺的东西，并不值钱，说白了，没人气而已。
但是如今的房地产，它的人气早已不是十几年前的丈母娘经济这种噱头可以维持的了。说白了，今日的房地产价格，脱离租售比这么远，还这么坚挺。真正依托的，是一个共识。这个共识就是：它是货币宽松状态下的保值升值利器。说白了，这个共识达成了，有人气，那它就坚挺。一旦这个共识被破坏了。大家不相信它能够保值升值了，那它的价格就会迅速接近租售比这根真正的底线。而影响这种人气的，因素很多，最重要的就是货币政策，这是主要原因。你只要积极信贷，大家觉得货币不安全，又出不去，又没有其它稳妥的投资渠道，一窝蜂扑到房产上，就会成为主要选择。另一个，就是政策。政策实际上会引导人们的选择方向。即使你积极信贷，政策限购，你买不到，这种购买力的大水，也会蔓延到其它不限购的地方去。哪怕那里的租售比，更低。所以，房价始终是个非常微妙的东西。货币，与政策，都是非常难以预测的，尤其是中短期。尤其当他们配合起来，就更加无法捉摸。
如果有人跟你说，他能靠预测这两个因素，来预测房价走势，那就太可笑了。因为在货币，商品市场里，杠杆是很高的。你要是能预测货币和政策，你还炒房干啥，有比这个赚的快得多的渠道。所以，你反过来想，预测货币，本身就是胡扯的。何况它还和政策结合起来，谁要能预测，就更扯了。房价未来是怎样的，是一个不可知的命题。但有一点是可知的，我们的居民杠杆率已经超过60%，比发达国家还要高。所谓任何事，终究有极限，这个极限，就在购买者到底还能剩多少购买力。当这个源头没有了的时候，剩下的，一切手段，也只是手段而已。就像，当一个人，彻底没钱了，收入无论如何也还不上现有的贷款，那你怎么鼓励他继续贷，也没啥作用；就像一个太监，甭管你给他吃多少伟哥，他也无法勃起......