标题：你以为我要讲的，仅仅是郭树清的楼市预警么？
时间：2019-06-15 00:00:00
去年的6月份，我们写了一篇关于郭树清的文章。他当时在陆家嘴论坛上，作为银保监会主席，针对P2P说了这么一番警告：高收益意味着高风险，超过6%就要怀疑，超过8%就非常危险，超过10%你就做好损失全部本金的准备。这件事之后大家都知道，P2P是爆雷接爆雷，跑路接跑路，新闻爆了无数回。前天，还是陆家嘴论坛，郭树清又一次针对房地产金融化做了警告，他是这么说的：历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的区域，最终都会付出沉重代价；靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实很不划算。为什么呢？他给出了原因：相当大比例的居民家庭负债率达到了难以维持的水平。你要注意，我把这两件事放在一起讲，不见得是我觉得，两者的发展路径会一致。前者其实只牵扯一些个人投资者，说白了，爆掉虽然有一些人会哭爹喊娘，但对于整个金融体系来说，是一次健康的清理。所以，它可以迅速发生，这个道理你懂，在大局面前，几个投资人吸取一下教训，那就吸取了，毕竟，不起风浪。
而后者牵扯的面要多的多，它的路径会波折的多，但郭的预测，在大方向上，是没有问题的。因为我加粗的那句话。我知道很多人对那句话不以为然，因为他们觉得，这不重要。那什么重要呢？大部分房地产投资人最大的信仰是土地，而不是接盘侠的接盘能力。因为大家认可一件事，就是房子的价值不在房子本身，不在于它的使用价值，也不在于它的出租回报率，而在于它所占有的土地。土地就牵扯土地出让金，这是很多城市赖以发展基础建设的一个重要收入来源。只要后者没有改变，土地的价格持续上涨就是可以预期的，那么自己的投资也就有了保障。这个思路在过去是正确的，但是，聪明人其实已经发现楼市的玩法在变化。你注意到了，如果真的把房地产的价值彻底看成对土地的占有。那么别墅应该是涨幅最大的才对，因为它的房产证上占用了最大面积的土地。但我们看到的是什么呢？是高层里100方左右的中等户型，是涨幅最快的，总价在几百万左右的，是涨幅最快的。这就很有意思了。
一套3000万左右的边套排屋，花园面积动辄几百平，你要知道，这可是纯粹的土地，花园，那就是直接占用了一块地。而高层呢，一块地上是一层垒一层，同一块地上，可是盖着十几层。可是你去看看同一个小区，排屋的单价很少能超过高层一倍以上。为啥？因为它面积大，总价高，流通性差，买家负担不起。有意思吧，如果土地真的有价值，真的是个保值品，我告诉你，总价高根本不会成为限制。你去看什么总价高？古董的总价才高呢。元青花动辄上亿起拍，宋版书动辄上亿起拍，它涨起来，一样很快，甚至比那些只有几十万的古董的涨幅，反而还要快。这说明，如果价值真的存在，总价高绝对不会成为一个限制。换言之，如果你发现别墅市场的涨幅，越来越跟不上宜居的公寓楼，说明什么？说明大家并不是真的指望土地保值。说明房地产投资最终还是要指望“刚需”来完成最后的消费式的买单。这就是告诉你，房子，终究还是得给人住的，无论在投资人手里捂多久。
而一套房子，面积太大了，即使占用了更多的土地，它依旧可能涨不动，依旧可能卖不掉，它的流通性，并没有动辄上亿的古董那么好。所以，如果你的目光透彻一点，你就能看到房地产这个东西，最终是受制于真实住户们的购买力。说白了，几百万的房产之所以涨的好，是因为老百姓们掏空六个钱包还能够接盘。而几千万的房产之所以涨不动，是因为接盘的人少，或者说，有能力接盘的人选择很多。他们在全世界有各种房地产项目可以选择，还有各种其他投资品，不是非要吊死在一棵树上。这一段分析，给你打破了土地神话，土地确实是稀缺的，但不是无止境稀缺的。房地产投资，最终都是要指望那些买的起，接的住的接盘侠们，完成获利了结。一旦超过他们的接受能力，那你自己，就成了接盘侠。而这些接盘侠们的处境如何呢？你看我加粗的那句话，郭树清已经告诉大家了。平心而论，他这份警告，到来的时机非常有意思。同一天，他的领导们，聚集在一起，为科创板站台，大力宣传。
而他的领导的领导，还是同一天，去为双创站台，考察，鼓舞创业者们。一个科技，一个创新，受到了如此规模的重视，再配合郭的警告，居然在同一天，很有味道。这当然不是说楼市要熄火，我前面说过，楼市很复杂，没有P2P那么迅速和立竿见影。但是，从外部环境上看，一切事情的起因，都已经发生了根本性的改变。我们曾经的思路是筑巢引凤，那是因为我们还不够大。所以外部的科技，资金，技术人员，一切的一切，都可以为我们所用。这就是新兴市场的优势。你筑好巢就行了，你安心发展基建就行了，科技，资金，管理方法，创新，都会有人才从四面八方拥来，带给你。说白了，你是个搞配套的。所以你需要高昂的土地出让金，你需要大规模建设科技产业园，你需要盖房子，你需要通勤，你需要让这些外部的力量能够在你这里顺利的开工。可是，随着我们的发展和壮大，外部的环境总有一天会发生变化。这个变化就是，我们从一个被动接受凤凰的巢穴，变成了未来的凤凰养殖基地。
我们做了太多事，那别人就无事可做，我们吸引了太多凤凰，那别人的巢穴，就空了。比如某个金色毛发的狭隘的政客，他也要解决内部的就业，他也希望资金，技术，人员往他的地方回流。当外部不再是一马平川的凤凰来朝的局面时，我们光靠一味的筑巢，就不够了。换句话说，你再努力的盖科技园，科技人员不来，那也是发挥不出产业价值的。我们从一个只需要科技园的局面，变成了也需要科技人员。尤其是需要主动自己培养，发展科技人员，需要自己创新，自己当发动机的局面。所以，三个层面的领导，纷纷呆在不同的区域里站台和发言。鼓舞创新，鼓舞科技，警告投资者。这三者加起来，其实是明摆着告诉投资人，上面希望资金往哪里走，希望投资人去干嘛。去投资创新，去投资科技，把你的钱花在科技人员身上，去养凤凰。巢筑的差不多了，已经不是当务之急了，当务之急，是培养自己的凤凰。所以，从长期来看，你还去投资巢穴，是不明智的，早晚你会发现，是不划算的。我一直觉得，在我们国家投资是幸福的。
当上面告诉你，他在筑巢的时候，你投资巢穴，就是帮他，你就是赚的；当上面告诉你，他现在面临的问题不再是筑巢，而是养凤凰的时候，你听懂了，换个方式帮他，你未来也是赚的。只要你信他，只要你跟着他走，他是总指挥，而我们投资人就像一个兵，他指哪儿，就打哪儿。历史一再的证明，听指挥的投资人，最后都是幸福的投资人。当然，文末，我得着重声明一点。人家这里是讲是投资人，大部分人并不是投资人，你如果自己真的没地方住，那这事跟你没关系。总不能住天桥底下，自住的，你还得买房。投资人通常指什么？指的是你有无贷款的自住房，父母孩子也有无贷款的自住房，你有稳定的收入来源，你，以及你家人的养老，教育，生活品质都不是问题。在这一切之外，你仍然有这辈子都用不到的闲置资金，这部分资金，叫做可投资资金。我们的分析是针对这些人的。另外，科技，创新，可不是传统砖头瓦片的玩法，它要复杂的多的多。我当年在芯片企业的时候，有一次在工位上编程，CEO领着一个煤老板来看演示。
我还没演示呢，CEO就勾着他的肩膀要走，一边走还一边跟他说：看啥呀，看啥呀，有啥好看的，你个土鳖，你看得懂么？据我所知，这个煤老板当时在非洲买了几十个电视台，虽然他啥都不懂。据我所知，他在我们公司那次投资并不是赚钱的，由此可见，你投资自己不懂的领域，风险是极大的。当然他很有钱，所以无所谓，这世上总有些土豪，亏掉99%，仍然是财务自由的。但并不是所有投资人都这样土豪。巴菲特有句名言，很值得参考，你一定要投你懂的东西。科技也好，创新也罢，都是非常复杂的东西，如果你总是本着老子钱多，老子就是信谁的思路去投，那吃亏是难免的。就像那个土豪，他就是信我们CEO，问题是我们CEO最后自己也是亏的。所以，你自己懂，你自己真的懂，你离开别人也真的懂，在科技和创新领域是非常重要的。切记，切记。当然，如果你是个土豪，说老子就是钱多，想咋玩咋玩，你管不着。那就当我没说，有钱任性，您高兴就行。