标题：房地产价格与你的关系，远大于和地方的关系
时间：2025-02-08 00:00:00
#房地产价格与你的关系，远大于和地方的关系。那天在春节的四个话题的第三个话题里，我们讲到税改，或者说，税制的变迁。有个读者很用心，他说，他照此模型，也深入的思考了多年以来地方上的债务的变迁史。但他不理解的是结果，为什么往日里地方债务的扩充，包括化债，都对房价产生了普遍的拉动作用，但这次的化债好像不是那么回事。那咱们就来聊聊你的问题。化债这个词儿，广泛的被舆论讨论，刚刚过去没多久。但这个词儿并不是新词儿，这事儿在十年前，就已经登上舞台了。我们要从08年谈起。那一年，我们的外部遇到了和今天一样的压力，只不过当时和今天不一样，那时候的美国不是不想买你的东西，他是自己陷入了泥淖。不能向外求，自然要向内求，于是当时的我们选择了基建。你只有大规模开工，才能提供更多就业，以弥补外需的不足。这个时候，地方上就通过成立一家家城投公司的形式，去负债，去投入基建，这一点，我们那天在第三个话题里也聊过。
那么这样的事情做多了以后，到了十年前，你会发现地方上背负了很多债务，有显性的，有隐性的。所以从那个时候就开始要求化债。本质上就是把隐性的债务置换成显性的。当时还不太涉及债务利息的问题，因为无论隐性的还是显性的，在那个年代的利率都很高。所以更多的体现在可管可控的角度上，就像过年期间，你家里孩子玩手机，不让他玩是不可能的，但是完全交给他，也是不可能的。最好的方式就是手机放在你这里，他要玩的时候从你这里申请，这就叫显性的玩手机，你知道他玩了多久。如果完全交给他保管，那你就弄不清他是不是一整天都在玩手机了。那么这件事情在当初有没有奏效？其实是没有奏效的。因为当时正好在进行大规模棚改，地方上花钱的地方很多。也就是那个小学生的泳池算术题，一头进水一头出，地方上一边在化债，用显性的去置换隐性的，另一方面，又大量的背负了新增的隐性的债务。直到去年年底，大家再一次注意到化债这个词。那么回到这个读者的问题，你犯了一个错误。你把现象，归成原因了。
二战的时候，太平洋上有个岛，岛民每天早上固定时间对着天空做祈祷仪式，就会有神鸟带着食物丢下来。他们误以为这是自然规律，但二战结束后，再怎么祈祷也不奏效。为什么？因为那不是神鸟，那是美国空军的空投。当初人家又不是投给你的，人家是投放给驻扎在岛上的士兵的，战争都结束了，谁还会给你空投食物？我们回到你这个问题也是一样的。2008年的时候，你看到地方上新增了很多债务，房价也普涨了。但这两者之间并没有直接联系。确切地说，是因为地方上通过新增债务的方式，拉动了很多的就业，整个社会的投资回报率都很高，人们对未来自己赚钱的预期也水涨船高。与此同时，居民部门的整体负债率很低，都去加杠杆买房，于是房价普涨。那么到了十年前，也是同样的道理。地方上虽然在化债，但是化得少，新增的多，越化越多，尤其是棚改，等于定向的给房产领域制造了购买力。在拆迁户的拉动下，供不应求，房价就会涨，与此同时，居民部门的整体负债率仍然在低位。
大家看到买房赚钱，纷纷跟进，都去加杠杆买房，于是房价普涨。可是你回看当下，当下的确也在化债。但其他因素和此前已经大不相同。首先，你对自己未来年年加薪，容易赚钱的预期，还保持高涨么？其次，居民部门整体上的负债率已经接近欧美发达国家，处于高位。说人话就是，要跟，也得跟得起呀。所以我从去年十月就让大家盯一件事，就是这个钱，发哪儿了。具体点就是有没有按人头发钱。因为真正的问题不在于那些地方上的投资，而在于居民部门到底有没有钱。你过去看到的很多现象并不是地方上投资拉动的，而是居民部门的消费力拉动的。地方上的借债投资搞起来的任何基建的本质都相当于建了个酒店。这个酒店在运营的过程中到底是挣钱的还是赔钱的，实际上是游客的荷包决定的。我这么说，够形象了吧？所以，如果居民部门没钱，那就只有富人扎堆的三核房产有保值性。因为大部分人实际上没钱，不仅没钱，还要还债。
以上的整个分析才是完整的因果链，也就是说，化债本身和普涨没有直接联系，也永远不可能有直接联系。因为房子终归是要居民去购买的。一切行为，相关政策一定要打到居民部门，尤其是打到消费端而非生产端，才会引起普涨。就像我那天在第三个话题里，为什么我讲到税制，税改？因为当年，市场的需求是在的，像爆发前的火山口一样被压抑了很多年，真正约束一切的是什么？是政策。俗称你到底允不允许。如果一件事，万事俱备，只欠允许，那么允许的力量才会像火山爆发一样迅猛。反之，如果居民部门的消费力才是那个关键因变量，那你说啥都没用，你要关注这个问题，就要始终盯着真正的决定性因素。