标题：你研究房价之前首先要读懂这四个字
时间：2024-12-08 00:00:00
#你研究房价之前首先要读懂这四个字。那天讲预期管理的时候，很多人问我房地产这个市场里政策导向的预期管理。这的确是一个好话题。你比如我们最近一期针对房地产市场的宏观目标是什么？是八个字，控量保价，止跌回稳。我10月份就讲，消费最终一定会被刺激，为什么？就因为前面四个字。控量保价。如果你的价没有上升，仅仅是保，你的量又被控了，意味着什么不够？总值不够。总值不够的情况下是不是一定得有别的消费来填补？一定得有。俗称不买房就得买车，不买车就得买点别的。那如果居民部门在修复资产负债表，没钱买怎么办？第三张表你就得出动，你就得针对人家的消费端，给以一定的补贴。你的话不用说全了，你控量保价这四个字，已经把你日后的行动路径讲清楚了。就像打麻将，你不会告诉我你胡什么，但是你打什么牌出来，实际上就已经出卖了你自己，别人看你打什么，就知道你要胡什么了。这就叫阅读细节，抓住重点。那么后面四个字是什么？是止跌回稳。我问你，谁止跌？
如果一二三四五六七八线，都止跌了，那能稳么？那就是15年，那就叫止跌普涨了。所以止跌后面如果跟的是回稳两个字，就只有一种组合。核心城市核心板块止跌，于是什么回稳了？整体数据回稳了。张华考上了北京大学，李萍进了中等技术学校，我在百货公司当售货员。我们都有光明的前途。你注意，是我们。我们平均有了光明的前途。我的光明前途是张华替我拥有的。同样，张华赚钱了，李萍打平了，我赔钱了，我们都稳了。谁替我稳的？张华，他帮我赚了钱。换句话说，回稳就是分化，分化才能回稳。有涨有跌，就稳了。都跌，那都回不了稳，要解决都跌，就是让谁涨？让核心城市核心地段站稳，并且其中高品质的楼盘略微上涨，从而带动整体数据的回稳。所以你看那八个字，非常清晰，无论是消费补贴，还是房地产市场，要做什么，都给你讲得明明白白。你听不懂不等于投资人听不懂。很多时候你听不懂是因为其实你也并不操心，你只是听相声的，随便听听的。
人家讲那八个字，是针对市场上的投资人，资金的拥有者，对这些人进行的一场预期管理。反过来，有经验的投资人非常清楚你在对他进行预期管理。那么他也就沿着你管理的方向，摸清你的牌面，以及你出牌的顺序，和节奏。你去看那些国内市场上以房地产为生的投资人，他们会不会因为你讲八个字，讲四个字，就构成决策依据？当然不会。人家首先要评估，你是不是真的要做，以及你是不是真的能做成。有的话讲出来的那个当口，你是有三个选项的，那你的预期管理，他会听，但他不会重视。有的话讲出来的那个当口，你有且仅有一个选项，那么他就会重视。他重视了之后，第一件事是分析你有没有可能做成，什么意思呢？就是你要做的这件事，是不是符合那些执行者的利益。符合就意味着没有阻挠，不符合就意味着有阻力。当这些都齐备了之后，投资人会观察指标，我要不要收衣服？那我要抬头看天喽。刮风，打雷，下雨，是有步骤的。通常我们看这种分化式行情，就是所谓的止跌回稳，排在它前面的先期指标是什么？就是M1。
我前面说阻力，政策转向之后，如果M1回升了，说明阻力很小，所以它落地执行了，它开始出现效果了。等到M1回升后，才可能出现止跌回稳。我年初的时候讲，接下来核心城市核心地段高品质的房子，俗称三核，如果跌出穿仓毛刺，则可捡。此前我都没有讲过二手，我讲的一直都是一手，一手里的三核而且要高倒挂。要这么多指标齐备。那么就有读者问过我，全国那么多城市，核心城市也很多，核心地段也很多，你又没有精力去一一调查，你怎么去整体预判时间窗口呢？很简单，就是M1。M1跌跌不休，回升前的最后的那段时间，就是会出现前面讲的穿仓毛刺的窗口期。M1回升，这个窗口期就结束了。不是说你买不到合理价，而是你买不到穿仓毛刺。你注意，我始终讲三核。张华考上了北京大学，李萍进了中等技术学校，我在百货公司当售货员。我始终在讲张华。因为站在职业投资人的角度，你肯定是分析张华去了，你分析那个售货员干什么。那么等到张华们企稳，接下来你才可能看到很多指标，比如PPI，开始恢复。
这就是9月底讲的那句话，我们未来的最终目标是什么？是打破逆通胀的预期，打破收入与价格抱团下降的进程。你要打破这个，需要很多指标的回升，在这之前，就得完成房地产市场的结构性分化行情，也就是我前面解读的那四个字。而在那之前，就是我刚才讲的先期指标，以及.......你看到了么？在投资人眼里，一切是非常清晰的，打雷下雨收衣服，他是非常有经验的。所以，才能够对他们进行预期管理。丢出去那八个字，那四个字，是给投资人看的。投资人也不是听风就是雨，他知道你对他预期管理，他就着你的预期管理顺竿爬，去分析。就像投名状里面一样，你李连杰带的那八百人如果无法突破敌军阵型，后面压阵的1600人，是不会出动的。包括那些买地段规划的，你以为城市规划者说这里是未来的市中心，职业投资人就会信？不会的。他也怕你晃点他，所以他要研究你的交通构造，一旦你的路线定型了之后，你的城市核心是浮出水面的。
因为所有的人流最后都是围绕路线在行进，最后那个未来真正的核心地段，是可以预判的，如果交通架构彻底定了之后。那么城市运营方，为了钓投资人的资金，也会不停的出迷惑性的城市交通构架规划。这还是一种预期管理。我那天系统性的讲预期管理，因为这就跟象走日，马走田一样，是双方博弈的基本路数。你知道我知道你在预期管理我，我也知道你知道我在分析你对我的预期管理。你想用我的钱帮你成事儿，我想借你的事儿帮我赚钱，谁更准确，谁才会有光明的前途。