标题：房产税，取消预售，还是再苦一苦戏子？
时间：2022-07-16 00:00:00
还是烂尾那件事，那事儿涉及好几个省，几十个盘，可不是抖音小夫妻那么简单。这两天很多大V在出主意，各种意见云集，我没看，但是读者们很热情，后台发来很多别人意见，想听听我怎么说。咱们今天挨个过一遍。第一种意见是治标，就是取消预售。这玩意儿早就该取消了。为什么会有预售呢？实际上KFS自有本金不足。而且风险承受能力也不足。如果你真的指望KFS完全用自有资金去盖房子，盖好了再卖，这个盖的周期，销售的周期是很长的，资金的使用成本是很高的。我们很多人对资金的使用成本没有概念，因为你基本上都用自己的钱来买东西，但经商不是。经商基本上都是用别人的钱去投资，去运营，俗称借贷，或者讲，加杠杆。杠杆太大了当然是坏事，但如果没有杠杆，实际上是不可能经商的。我那天聊起，美国很少有这种预售的模式，为什么？因为他们是developed，而我们是developing。ed和ing之间的区别。
他们的城市早已经历完那种大规模建设和高速扩张的时期，所以他们的KFS做的都是些小打小闹，旧楼修一修，或者拆了重盖。川普他家就是弄这个的。但我们不一样，我们过去二十年，每个城市几乎都重盖了一遍，而且扩大了好多倍。你不加杠杆，绝无可能在短短二十年里，创造这种建设速度。这就是为什么过去一直采用的是预售制度。因为预售制度降低了KFS的准入门槛，降低了他的资金使用成本，提高了他的周转率，也降低了银行风险。在房价快速上涨的周期内，客户是愿意承担这部分风险的。因为即便烂尾了，因为地价涨得快，这个烂尾盘打包卖给下一个KFS，包装一下，还是能卖出去的。很多豪宅小区，昔日就是烂尾盘，变成豪宅，是时间的力量。很多人觉得烂尾很恐怖，其实从成本看没那么恐怖。你一平米5万块买来的，大部分是地价和资金使用成本，而不是建筑费用。真烂尾了，把这个烂尾的项目施工完毕，还需要再投入多少钱呢？每平米两三千。盖房子没有你想象那么贵，贵的是地，是资金使用时间。
至于有些小区一烂十几年，其实是因为地价跌了，那房子根本卖不出去，所以也就没人有意愿再投入几千块把它完工。完工了赔得更多，反正卖不出去。你看到了？当年大家不介意是因为房价始终涨，买得早买得便宜，大家不反感。如果房价始终涨这件事打破了，预售的风险就不是买房者愿意承担的了。所以预售制度本来就是阶段性产物，快速扩张时期的产物，这东西早晚都会退出。问题是，什么时候退？预售制度，早在15~18年就该退了，那时候时机非常好，因为整体楼市火热，全国都火。预售制度如果在那时候退，KFS就没有那么多的本金介入项目，在那个抢地王的时期，拿地热情就会下降。因为他的能力下降了，想拿也够不着。遗憾的是那几年地方政府卖地卖得很嗨，执行现房销售不是很到位。这也难怪他们，如花和如烟摆在面前，谁又能为了身体健康，按捺人性去选择如花呢？那么如果你在楼市遇冷，销售遇阻，很多KFS资金链难以维系，烂尾甚至停贷的局面下去马上取消预售。会怎样？
就会像周星驰奄奄一息的时候，你硬塞给他一个如花一样，他连最后的念想都没了。去掉预售本来就像去掉杠杆，他因为啥才烂尾的？因为资金链断了，这时候你再给他去掉预售，重病用猛药，你想干啥？很多大V只是为了讨好网民，只是为了自己出名，他才不会管是不是在添乱。第二种意见是治本，房产税。这个跟取消预售是一样的，早晚的事儿。前面说过，地方政府为什么在房价上涨的时期，没能按捺住？就是因为依赖卖地。自从分税之后，地方负责承担当地的建设开发，修地铁，修科技园，他不卖地就没钱干这些。换句话说，如果你想治本，你就得把财源给解决了，财源如果是这种一次性卖地的方式，那此类问题日后还会有。那么收房产税，我们想想，如果不是那种尝试性的，而是日后用房产税来代替卖地这种彻底的变化。需要什么时机？需要城市进入稳定期，说白了就是你土地也卖的差不多了，也没有什么增量客户了，你开始问存量客户收，这是最好的时机。反过来，同样的道理。如果房价下降期你搞这么一出，那地还卖不卖了？
说的直白一点，收税是一种拔毛的艺术，你得拔了毛还不让鹅觉得疼。什么时候最合适？鹅膘肥体壮的时候最合适，也就是说，如果就业充分，高薪岗位很多，这时候收房产税，是最合适的。说到底，大部分房产税还是靠人们的收入里面分了一部分交出来的。否则呢？难道房产税是靠卖房子交的么？我是指大头。肯定是这样。那么你看下当下的局面，就业容易么？就业不容易的情况下，你很难收上来这东西。如果选这个节骨眼收房产税，那么只会让更多人的现金流出现大问题，那就不只是新楼盘停贷了。除了时间，还有地域这个因素。我前面讲过，自从分税之后，卖地的钱是给地方政府建设地方用的，在这样一个前提下，有没有可能做转移支付？比如深圳卖了一块地，回头把钱给鹤岗，让鹤岗做建设，有没有可能？如果你这么做，结果就是鹤岗预算无限，反正我花的钱是深圳给的呀，那我何乐而不为？最好深圳卖掉的每块地的钱都给我，我把自己建设成第二个深圳。当然不可能嘛，否则分税干啥呢？
分税之后，地方建设的钱就是卖自己的地换来的，你不可能卖别家地。在这样一个基本认知下，如果地方政府把依赖转一转，不依靠卖地了，依靠收房产税。会怎么样？马上就是富者恒富。房产税这东西就像富人区一个道理，收到最后就是强者恒强，你去看美国，房价贵的地方房产税高，房产税高的地方教育好，治安好，配套好，啥都好。反过来，房价更高，房产税更高。越是不差钱不依赖卖地的，比如深圳，他越好，钱也能收上来，工资也能发下去，自娱自乐。越是差钱的，越收不上来，比如鹤岗。地域间差距会越来越大，有的城市税基不够，甚至维系都难。所以取消预售也好，房产税也罢，都是早晚要做的事情，问题是，赶在这么一个房价下降的节骨眼上，后果可想而知。有人说，先从房产多的收起呗，咱干脆不管一套二套，先从十套的收起。这是个好主意，确切地说，是一个应急的主意。长久来看，你只收十套以上，肯定是不够的，税基不够。但是从当下来看，是合适的。
那么这里面就会有一个问题，十套以上的持有者，他到底是个什么人？甭管他是什么人，他肯定都是富人，可是富人有两种，一种是提供大量就业的，一种是不提供大量就业的。提供大量就业的，你管他临时加征，是会有问题的，尤其当下这种节骨眼，因为现在不仅仅有房地产的各种问题，更有的是什么？是就业问题。他有十套房，也许是拿去做信贷，回头给企业发工资的。你这会儿管他要钱，他很可能企业不做了。然后你会发现什么？你会发现就业市场更困难了。你弄来的这点钱，都不够找补间接引发的失业问题。但是富人里面还有一种人，那就是他有钱，而且不提供大量就业，比如明星。这就是我们的标题，再苦一苦戏子吧。两年前疫情刚起，我就说过，很多次重复那个李卫在江南，管秦淮河加收粉头税的段子。这个方法很重要。因为你管资本收钱，资本会跑路的，会去别国；你管企业主收钱，他们会关掉厂子结束实体转身做资本。前者会损失钱，后者会损失就业，在节骨眼上那么做，得不偿失。但是戏子不一样，他们走不了。
他在这里是明星，出国就是路人了，赚不到钱的。此前第一阶段还只是针对犯错的戏子，其实第二阶段开始，范围可以适当扩大。说白了，只要不能提供就业，又走不了的富人，都可以考虑，多做做贡献。这个也不一定是有意难为谁，可以是自愿的嘛。就像加班一样，既然打工人可以自愿996，部分不提供就业的富人，也可以自愿多做贡献。也要给别人一些获取荣誉的机会，你不要辜负了人家的一片心。没准儿人家就是自愿呢。上面说的，都是开源。除了开源，节流更重要。地方政府在不影响就业的情况下，花钱一定要节约。你注意前提，有时候花钱就是为了解决就业，这个不能省。但是共渡时艰，为了让大家都有份差，能不能高薪的降点？碗里的饭匀一匀？其实很多发达的省份已经在做了，体制内降薪，降了几次，其实还可以继续降。开源节流都做完之后，等就业局面好一点，资金链缓过劲，前面两个治标治本都得抓紧做。说到底，取消预售也好，房产税也罢，这是早晚的事儿，无非选个什么时机。