标题：楼市属于我们，属于你们，但最终一定属于更年轻的人
时间：2019-10-17 00:00:00
读者们都知道，我们大号被关思过崖了，要到19号才能恢复推送。在大号里我本来要推送的是一篇关于房地产的文章，因为正值十一假期结束。那现在待在思过崖上，文章我也取不出来，所以想听铜九铁十的读者要等待了。那篇文章里，我写的是十一假期看房的经历，这个十一假期里我没有旅游，而是看了整整七天的楼盘。我主要看的是排屋和独栋，是个小众商品，不代表整体行情，七天，基本上大部分小区全看了一遍。这里特意说明一下，别听完这段话就以为我在告诉你现在是抄底的机会，我可没这意思，我只是十年没有看房了，最近了解了下当下的行情，因为待家里也是待着。就我看到的情况，绝大部分盘，我是指排屋独栋，最近两年几乎都没有什么成交量，偶尔有，也是司法拍卖为主。这其实很能说明问题，你要知道两年前是17年底，那些成交的盘我也看了，往往是16年底挂出去，长达一年才成交。
要知道最近一轮房价上涨差不多是15年，房子这东西，都是总价低的先涨，总价高的跟上，所以轮到排屋独栋，那也是16年了。有些人在16年挂的低，当年就成交了，有些人挂的高，当时卖不掉，就拖，一拖拖到17年成交了，所以我说上一次密集成交是2年前。这两年几乎没啥成交量是因为挂牌价始终在涨，相对于两年前，挂牌价又补涨了五成，本来就是总价高的产品，有价无市很正常。所以听完我这段描述想抄底排屋独栋的读者大概心里有数了，这时候的报价是没有托底的。也就是说，它报价比较高，但没什么买家肯认这个价格。而上一次成交价比当前的挂牌价要低很多，司法拍卖成交价与当下报价之间的差价，都是你要冒的风险。我那篇文章里主要给你描述家庭人口的变化，描述居住习惯的变化，描述生活理念的变化。这和我近几天的文章一以贯之的概念是一样的，我的概念就是每件事都要就事论事，区别对待，没有什么一杆子打死的道理。
就像前几天聊拆迁这个话题，这里面肯定有人是老实的，是遵守规则的，也肯定有人是在暴利面前迷失自我的，就像基层管理者们一样，良莠不齐。所以我不喜欢听谁谁谁都是朴实善良的，谁谁谁一定是错的，不一定的，一码事归一码事。人们天然都会同情表面上的弱者，就像一谈到拆迁我们都会同情被拆迁者。可标签这种东西，它不是一概而论的，如果我告诉你，那个你同情的对象，从无到有，从屌丝到身家很多小目标只有很短的时间，你还会继续同情么？我相信，即使不爱思考的人，也会纳闷，他是怎么做到的呢？怎么做到的我们不聊，因为没有意义，人在变，环境在变，做事的方式方法，都会跟着改变，一代人和一代人之间，没有那么多参考价值。就像我们看待居住，一代人和一代人的观念都不一样，无论是50后，60后，70后，80后，还是90后。过去8，90年代住的大院本身就是多层与小洋楼（就是过去那种年代的独栋）。那个时代城市都很小，没发展起来，可能是建筑水平不够，高层估计都盖不起来。
后来随着发展，我们说城市化的进程，才有了各种品种，一开始也是以低密度多层为主，后来是地皮越来越贵，才有了小高层，甚至高层的流行。我记得有一段时间，特别流行大客厅，小卧室，据说是卧室小了藏风聚气，客厅大了呼朋唤友。但后来也变了，大平层流行起来，大家需要套房式的卧室。卧室里需要自带衣帽间、大卫生间、书房等等。人们有一段时间很喜欢跃层和排屋的产品，因为流行楼上楼下。但实际上楼上楼下是不方便的，因为上楼下楼不如在平层走路更轻松。而且随着土地越来越贵，排屋产品被做的面宽很窄，层高很高，比如地上3，4层，地下2层。面宽窄，进深长就导致阳光照不进去，采光就不好。往下面挖是因为土地太贵，这叫向下寻找空间，可你要知道，地下室很潮，招蚊子与老鼠，尤其南方。层高高，爬楼很辛苦，你想想，也许你家影音室在地下2层，主卧在3层，你看了本电影要爬个五楼才能睡午觉。
所以就要装私人电梯，私人电梯基本都很窄，一个人进去都有压抑感，而且很占空间，楼梯间，电梯间，你们家基本上空间都浪费给它们了。所以居住感就很差，而且这种产品占土地，只能往越来越郊区移，当然，越郊区它可以做的越大，但越大，别的问题就会接踵而至。比如你们家如果室内空间700平，花园300平，你觉得就我们这种小家庭的结构你能打扫么？就得有人工进驻，于是你就会失去隐私，会很不舒服。再然后呢，设计师为了解决问题，只好双通道，就是把一切都分开，业主有业主的客厅，保姆有保姆的会客厅，业主有业主的楼梯，保姆有保姆的楼梯。你看到了，为了私密性，房子只能更大，于是你得请更多保姆，那房子就只能搬的更远，最后就等于几乎搬到了乡下。乡下有什么？有综合体？有地铁口？还是有人气？什么都没有。这确实是个悖论，你要有天有地有院子，走出小区50米就有大型综合体，CBD，那你就得住小排屋，比如200方那种产品，它有什么缺陷，前面说了。所以你看到了，大平层开始流行。
因为它合理，相对谁合理？相对年轻人合理。确切的说，是对80，90后合理。因为这些人不会做饭，不会搞卫生，他们是独生子女，不乐意接受家里进驻保姆，也不乐意家里有一堆人。所以你发现客厅的作用变小了，卧室变大了，就像我前面说的，卧室大套房流行起来了。你们家十年都没有客人来，那个客厅的作用肯定是变小的，你们两口子谁也不会做饭，中式厨房，西式厨房又有什么意义。我们看到老美需要一个很大的后花园是因为他们在里面烧烤，家庭聚会。为啥？他出门没有综合体，也许去个大超市，开车10分钟。老美的人工很贵，都被训练的全能，别说修剪花园，连下水道坏了自己都能修，我们的80后，90后，谁会？我估计除了玩电脑手机，基本上啥都不会，连换灯泡都要打电话叫物业。所以我们需要那么多的手机APP，任何便民服务随叫随到。你想吃什么，海鲜，日料，东南亚菜，餐厅都会给你送，因为你住在综合体隔壁。要知道，中美之间下馆子的价格差距很大，几乎是3到5倍。
我们下馆子人均100，让店家趁热送来还是那个价，打包费和送货费被平台的优惠券抵了。可是在欧美，下个馆子人均300起，因为服务费很贵。至于送来就别想了，不说成本，等他们送来也凉了。我知道有人会说这种生活模式并不好，咱们今天不是来聊好不好的，好不好也不是你我能左右的。什么环境决定了什么样的模式，你只能说这样的环境就导致了国内的生活方式就是扎堆，扎堆提升了服务速度，平摊了服务成本。所以综合体隔壁，地铁口，医院，学校旁边的房子才好卖，因为这就是更舒服的生活方式。即便排屋独栋的购买者，如果不考虑价格，依然希望大隐隐于市，意思就是推门繁华，闭门幽静，在繁华处有一方院子。而那些在很远的地方建了很多美式别墅区的楼盘，后来往往都无人居住，变成满地荒草的投资盘。我们聊的是房地产类型的变迁，实际上，是年轻人生活方式的改变，这个世界甭管你看到了什么，它都是过去的那些人塑造的模样，它绝对不会是未来的样子。
随着技术的演进，可能未来的人们又一次分散的居住，VR技术会让你身临其境的远程办公，你可以从此在郊区的家中上班；智能机器人会做一切菜系，大厨的厨艺只是一段程序；无人机会把你要的都物流到家门口，而整个一切由人工智能有条不紊的安排……未来的样子，永远都是年轻人决定的。楼市属于我们，属于你们，但最终一定属于更年轻的人。