标题：提前还房贷，事情没你想的那么简单
时间：2023-02-17 00:00:00
提前还房贷，事情没你想的那么简单我那天提了一嘴，我说中介有两种。一种是跑腿的，挣50块钱带看费的，或者交易过户的时候协助填表走流程的。还有一种是，真的和客户打交道，帮助你解决各种问题的，包括资金的问题等等。我们也有读者，这些天一直在问关于提前还房贷这件事。提前还房贷，其实有两种情况。第一种情况，你有资金。比如说你现在背着300万的贷款，还款时间是30年，利息是5.8。你现在兜里就有300万现金，你找不到一个稳定的，年回报率可以超过5.8的这样一个渠道。你注意我的措辞，稳定的。就是铁杆庄稼，无风险每年5.8，你找不到。有风险就别来抬杠了，有风险580，5800你都能找到。那么你当然希望提前还掉，你还掉就等于挣。这个5.8的贷款利息减去你能够稳定获得的资金回报率之间的差价，就是你的收益。这是一种情况，但统计留言之后，我发现，这可能是极小比例的读者。更多的人是什么？是第二种情况。第二种情况，你没有资金。
你现在没有资金，背着300万的贷款，年利息是5.8，要还30年。可是你发现，隔壁老王新买的房子，同样背300万的贷款，还30年，年利息只要3.8，比你少了2个点。一年人家就比你节省6万。年年如此，那你，懂的吧。肯定不爽。可是不爽归不爽，你现在兜里没钱，别说300万，3万块你都拿不出来，你又想节省这每年6万，怎么做呢？于是你就找到了中介，就是我之前说的那种挣佣金，做掮客的中介。然后通过第三方公司，再和银行挂钩，做什么业务？做转贷业务。这种转贷业务又分两种情况。第一种情况是你有抵押物，比如你有两套房，A房产是贷款300万这套，还有一套B房产，是没有贷款，付清的。你拿B房产去做抵押，以经营公司的名义借了300万出来。然后去还上A房产的5.8利息的贷款。而这次抵押借出来的300万，也许利息比老王还低，只要3.5，3.4。但是你要知道，这里面有很多费用以及问题。首先，你抵押自己的这套房子，也就是B房产，你能借多少钱，是需要评估的。
这个评估可不是由你的想象，比如你发现B房子所在的小区大家都挂3万块一平米，你100平米，由此认定自己的房子值300万，就可以贷300万，这是异想天开。你这套房子能够贷多少钱，房子的评估价，是第三方做的。他们做的价格比你的想象要低很多。也许最后评估出来，你们小区今年成交的同户型的房子都在250万左右，但是他们认为只值200万。这个200万，不是贷给你的钱，而是一个基准线。在这个基准线上，还要打折，打七折，那就只剩140万了。你认为B房产值300万，其实只能贷出来140万。这是第一个问题，你贷出来的钱未必足额。自己要有心理准备。第二个问题在于，你借这笔钱的理由是什么？是经营公司，并不是让你去还A房产的贷款去的。那么就牵扯一个问题，你到底名下有没有公司？我们大部分读者名下是没有公司的，你是个打工人。有人会说，我临时去注册一个公司行不行？不行。
银行是要查的，如果你临时注册公司，就为了这事儿，你刚注册的公司也没有业务，也没有流水，那么人家是不会放贷给你的。所以当你没有公司的时候，你只能去找类似前面说的这种掮客，有专门做这种业务的第三方公司，让你通过买壳的方式，或者入股成为股东的方式来成为一个现存的公司的经营者。那当然有费用。一家公司，是需要注册地的，注册地是需要租金的。一家公司，每年是有财务要做账的，即便不雇佣专职的会计和出纳，外包这个业务，每年也要产生费用的。也就是说你要掏一笔钱，人家帮你搞定这一切的费用，相当于把你从一个非企业经营者的身份摇身一变，变成企业经营者，还带来符合评估的流水。你注意，这里面已经有问题了。不仅仅牵涉费用，而且这么做，万一哪天被查出来，你是要负责的。事实上你就是涉嫌欺骗。我们接着往下看，你找的帮你处理这一堆业务的掮客，或者第三方公司，要不要收取费用？当然要，你买个二手房人家还问你收费呢，所以你少不了手续费，一般来说，1个点，你贷款总额的1个点。
到这里就完了么？没有。这种贷款的时间都很短，比如一年一签，三年一签，五年一签。什么意思，我给你举个例子。比如300万，年利息4个点，那就是说每年12万利息。利息你要还的同时，在贷款周期结束的时候，本金你要一次性还清。你说我没有办法在这么短的时间内凑够本金怎么办？比如房贷都是动辄20年，30年，摊平下去了。可以续签，一年一签，或者三年一签，就是延期。但是你注意，如果一年到了，或者三年到了，发生了风险，人家不给你延了怎么办？你看到了？两个风险。一年之内万一被查出来，让你提前还清的风险。第二年想要办理延时的时候，遇到问题的风险。你拿不出这么多资金，你没有300万。你注意，上面的讨论还仅仅局限于你有第二套房产，有B房产拿去抵押的前提下。如果没有呢？如果你只有一套房产，就是A房产，你想要把300万的5.8利息的贷款变成3.5利息的企业经营性质的贷款。那么你还差一件事，就是过桥。
得有人借给你钱，让你一次性还清前面5.8的利息，你才能用已经全款买下的A房产去抵押，去拿到3.5利息的300万，再还清过桥。这个过程，会产生较高的费用。而且过桥中间的时间一旦不确定，拉长了，那你的感受就更不爽，如同割肉。因为这种短期大额无抵押过桥贷款的利息是非常高的，按天计，如同高利贷。我讲了这么多风险以及问题，仍然有很多人在做这件事。是因为降息之后利差确实存在，而且确实很大。但是一般来说，我们说大城市里绝大多数普通的工薪阶层，他们背负的贷款总额在100万~200万之间。靠工资贷款，350万是极限，因为股票，分红，这种是不计入统计的。银行批房贷的时候，看的就是你们两口子的工资部分。两口子加起来能贷350万，在房贷领域里已经很多了。因为月供是要低于工资一半的。而普通人的工资上限就那么多。所谓高薪收入者，是公司发给他的股票多，不是工资多。如果极限350万，那么一般来说，普通人的贷款就在一半左右，所以我说100~200万之间。
欠这么点钱，想要提前还款，与其去弄那些复杂的事情，还不如问亲戚朋友凑一凑。你就许以利息好了，3.5的利息，你看看亲戚朋友愿意借给你多少。这是一部分，另一部分是积蓄，自己的积蓄，再一部分是爸妈，双方的爸妈。另一部分是信用，很多时候，你以你的工资工作作保，问银行借个几十万，一年期，利息3.8，也有可能借到。甚至你都可以找你的BOSS谈，3.8的利息，你愿意借给我多少。这么东拼西凑，就能提前把5.8给还了，然后你再根据远近亲疏，急与不急再去还这些借给钱的债主。一般人都是这么做的。当然了，从1月份的贷款数据我们也能看出来。居民贷款大幅度下降，企业贷款大幅度攀升。这里面很可能就是我们前面说的，有很多人，采用了不正确的方式，通过某些手段，假扮企业主，借了低利息的贷款去还了自己高利息的房贷。我是从数据来分析，很可能市面上正在发生的就这回事。但是这里面存在的细节问题，我也帮读者分析清楚了。你自己考虑吧。