标题：首套利率下降是因为没钱的真没钱，限购是因为有钱的真有钱
时间：2022-11-21 00:00:00
个别文章我们从记忆承载和记忆承载3里面删除了，有读者要看，来这里看。我换个号重发。这是我们唯一的备用号，其他均为诈骗。我们那天说，房子有四个属性，从对房价的影响力来看，依次是金融属性，安全属性，面子属性和居住属性。有很多读者关注此类话题，提了很多问题，但是我从问题当中发现，所谓常识，常常都不被人们认识。你比如有人问，如果房子去掉金融属性，房价是不是会下来？当然是这样，如果金融属性完全去掉，那么降的不是一星半点。那么有没有可能完全不含金融属性？当然不可能。没有金融属性就没有市场，明白我这句话吗？80年代早期，我们实际上就没有古玩市场，今天的很多比较贵的收藏品，在当时的价格是非常非常便宜的。但是便宜的背后是什么？便宜的背后是没有市场。那年月的所谓古玩，是说官办博物馆认可的，一般都是清中期以前的，如果之后的，如果是普通民间的家具，比如黄花梨家具，那就是旧货。旧货什么意思？
就是收破烂的，喊两声“磨剪子嘞，戗菜刀”，顺便捎带拿走些旧货，抵工钱。你今天觉得好，那是因为后来市场形成了，在市场没有的时期人们以收破烂的价格购入，当市场形成后，以艺术品的价格卖出，人家赚了钱，赚了金融属性的钱，你只是羡慕那个行为。站在实际使用的角度，你想一想看，假如你在80年代早期，你想要买一张清代留下来的黄花梨的交椅，去哪儿买？告诉我，去哪儿买？其实不知道的，你的需求很难被满足。因为没有形成市场。今天是贵，但所谓贵，仅仅是个价钱的问题，那年月是便宜，可是你准备上哪个垃圾场里去淘换呢？你看着马未都这种办民间博物馆的人，在当时收了很多黄花梨的家具，今天看他很爽。问题是，那是把两个时代结合在一起看，他从市场未建立的时期一直走到市场完善的时期的整个过程。他在当年把破烂收集起来，弄的家里站人的地儿都没有，一直到今天，再通过拍卖行变现，今天的想要这个家具的人通过拍卖行用钱买到自己的需求，双方各取所需。
这个前提，是市场的建立，是金融属性的存在。假如市场一辈子不建立，那么最后的结果就是马未都直到老死，家里堆满旧家具，想要的人买不到，想卖的人卖不掉。换句话说， 金融属性是通往需求达成的途径。人都是要有好处才肯干活的嘛，对不对？牛拉车的时候你看前面是不是拴着根草？收破烂的肯上门帮你处理垃圾也是为了挣钱呀，人家房地产行业的人忙前忙后，不为挣钱能为啥？所以想清楚这点事儿，你指望房地产彻底没有金融属性，那是不可能的。欧洲美国的房地产都是有金融属性的。只能说当金融属性占比高的时候，要想办法把它降低。那么怎么降低呢？就是我那天聊的，后面的三个属性，它们各自对金融属性的影响力是不同的。安全属性，面子属性，居住属性。如果安全属性的占比非常高，那这是什么？这实际上是一个储蓄类产品。那天就有很多读者说，老一代人喜欢买房子，其实是拿房子当能够出租的金条了。金条的产量是有限的，稀缺地段的产量也是有限的。他们觉得手握资产，心里不慌。
过去那个大户人家的女儿出嫁，嫁妆匣子的底部放的金条，所谓老底子人家，有压箱子的金条，也是这个意思。安全属性。如果这个因素占比很高，那么实际上这就是一个有钱人主导的市场。就像黄金，绝大部分黄金储备在少数大国手里，绝大部分金条在少数富人手里。如果安全属性占比非常高，那么绝大部分稀缺地段的房子也会被富人买走。那么如果面子属性占比非常高，这是什么市场？这仍然是富人市场。其实你去看很多楼盘的名称，就能看出开发商的销售思路。比如什么尊邸，什么府邸，什么稀缺仅剩几十套，然后小区大门修的跟王府似的，非常追求外立面，非常追求高大上，他们在卖什么？其实是在卖面子。他们真正关心的是说客户自报家门的时候，是不是有面子，谁谁谁住在哪个小区。我们动动脑筋，你想想，你家能看到黄浦江，和你家看不到黄浦江，假如配套是一样的，能有那么大差价么？那个差价实际上就是面子带来的。同一个小区能看到黄浦江和看不到黄浦江的价格是不一样的，这就是面子。你会发现，我并没有说错。
当下的房地产市场里的产品，7成在主打安全属性，3成在主打面子属性。安全属性主要体现在地段，什么地段，什么配套，哪个大牌的开发商。面子属性主要体现在前面我给你说的那一堆的围绕面子营销的设计理念。那么什么是居住属性？或者说居住属性有没有一手房的开发商，或者二手房的中介给你刻意强调？没有，很少有。这就说明在市场里，这个因素的影响力不如前两者。几年前我曾经写过，某次我和一个中介之间的对话，围绕一套房子。他的介绍很简单，首先是地段，配套，都是好的，那个地段内，包括同等及以上地段，独栋的别墅也有，但是总量不超过个位数，一套都没有挂出来。所以在能够买到的房子里，他介绍的那套是排屋的边套，市区的，周围地铁医院学校景区综合体，都有。他在强调什么？强调安全属性，他的介绍思路实际上跟卖金条一回事，介绍的是成色。然后他开始介绍小区的开发者，大品牌，外立面很好，有名人入住，就是那套术语，稀缺尊享这那那这的。
最后得出的结论是，这就是他以一个中介目光来看的改善型的终极目标，所谓终极改善。我当年实地看过，跟他说了几个缺点。第一个问题，面宽不够本就影响采光。院子不够大，再加上有院墙，更影响一楼采光。而且面宽不够的另一面是什么？是占地面积不够大，所以一楼没有办法作老人间。第二个问题，地下室两层，没有意义。地下室无论你怎么做，采光，通风都会是问题，而且在南方，地下室没有实际利用价值。因为潮湿就会增大甲醛的释放，通风不畅更加延缓甲醛的释放。你可以用各种新风净化，但是有哪个业主愿意待在一个他自己心理上都觉得不健康的地方，无论是品茶，还是健身。一层都影响通风采光，何况两层，那么夹层的通风采光就更差，外加潮湿带来的对电器的各种影响。第三个问题，正因为落地面积少，于是只能二楼，三楼，阁楼。向上向下寻求空间。它的老人房安排在二楼，主人房安排在三楼，只能通过电梯。地下两层，地上四层，可不得电梯。家用电梯是很慢的。你上上下下取东西很不方便。
这三个问题有没有办法解决？有办法。改地段，挪到郊区，土地多了，想造多大造多大。或者提高价格，你用造两套排屋的地去造一套，楼层可以矮，面积就够了。为什么不？为什么不这么造？原因很简单，因为市场还没有进入到居住属性占据主要购房理由的状态。你真那么造，发现卖不掉。开发商不傻，什么卖得掉什么卖不掉他们调查过的。他们发现一套房子在设计的阶段，牺牲居住属性，提升安全属性和面子属性是有利于销售的，才会那么做。那怎么才能改变呢？你指望开发商主动改变可能吗？不可能。商家是迎合市场的，如果改变的结果是自己倒闭，谁会改变？所以我那天讲，你得回到买房的这一方来看问题。买房的人愿意为了什么买单，商家才会提供什么产品。如果买房的人只肯为了安全属性，面子属性买单，那么商家就无法主要考虑居住属性。这就很有意思了，为什么身为居住者，他首要考虑的并不是居住呢？答案很简单，因为收入差别。
有钱的人很有钱，他买来不是自己住，是拿它当金条存着；或者自己住的那套，也是相当于商业接待车，很看重宣传效应，或者对商务伙伴的自身的资金实力背书。开发商如果面对的主要是这类客户群体，他当然不考虑居住属性。那么当没钱的人从有钱人手里买一套用作自住的时候，因为这套房子相对于自己的收入太高了。他可能是六个家人一起踮起脚尖才够到首付门槛的，于是他就不得不考虑日后出手的问题，而不是只考虑自己个人居住需求的问题。把两者结合起来才是你看到的现象。房子很多，适合住的很少；价钱很贵，花在居住属性上的很少。怎么解决？现在的思路其实就是在围绕问题的实质。比如首套房利率下调的同时限购，你觉得很矛盾对吧？其实一点都不矛盾。首套利率下降是因为没钱的真没钱，限购是因为有钱的真有钱。你想要扭转市场，想要让开发商去按照居住需求盖房子，就得他们卖一手房的时候，面对的对象就是拿来住的人。咱们很早就聊过，纯粹的依赖市场，所谓奥派，是不靠谱的。
市场本身有可能陷在死胡同里就是走不出来。需要人为地去引导消费，去把市场这头牛从巷子里牵出来，才有可能让居住属性回归到主体。这就是现在正在做的。